경매절차에서 입찰에 참가하려는 사람은 입찰보증금을 납부하여야 한다. 입찰표에 매수할 금액을 기재할 때에는 가슴이 뛰고 긴장하여 정신이 없을 것이다.

마음에 들어 꼭 최고가 매수인이 되고 싶으면 안전하게 높은 금액을 써야 한다. 그러나 뚜껑을 열기 전에는 누가 입찰에 참가할 지 알 수 없다. 괜히 경쟁자도 없는데 높은 금액을 써넣어 손해를 보는 경우도 있을 수 있다.

전날까지는 최저매각금액에서 천만원을 더 높여 쓰기로 마음을 먹었는데 막상 입찰법정에 갔을 때에는 불안함과 걱정이 앞서 1억원을 더 써야겠다고 마음이 변하는 경우도 있다. 이러한 경우 미리 준비한 입찰보증금을 더 준비해야 하는 것인지도 문제가 된다. 통상 매매계약에서는 매매금액의 10%를 계약금으로 걸기 때문에 입찰의 경우에도 더 높을 금액을 써서 입찰에 참가하려면 입찰금액의 10%를 준비하여야 하는 것은 아닌가 하는 의문을 제기한다.

실제 법원의 경매절차에서 입찰표에 기재하는 매수금액과는 관계없이 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 제공하면 된다. 이것은 토지공사 등의 입찰과 다른 점이다. 법원경매의 경우에는 입찰에 참여할 때 최저매각금액의 10%만 준비하면 되고 입찰할 때 매수금액은 자유롭게 쓸 수 있다.

입찰보증금이 최저매각금액의 10%에 미달하는 경우에는 입찰신고가 무효이므로 아무리 가격을 높이 썼어도 최고가매수인이 될 수 없다. 반대로 10% 이상을 입찰보증금으로 납부하는 것은 무방하다.

실제 있었던 사례 중에는 최저매각가격의 10%에서 20원이 모자란 보증금을 납부한 사건이 있었다. 그 사건의 최저매각가격은 1,411,437,000원이었고, A는 14억7천만원, B는 16억60만원이었다. B가 더 높을 금액을 써냈기 때문에 A는 땅을 치고 후회했다.

속으로 “더 쓸 걸...”하는 후회를 하고 있는데 갑자기 예상치 못한 결과가 나왔다. 차순위 매수신고를 한 A를 최고가 매수인이 된 것이다.

B는 1,411,437,000원의 10분의 1에 상당하는 141,143,700원을 매수신청의 보증으로 제공하여야 함에도 위 금액에서 20원이 부족한 141,143,680원만을 보증으로 제공하였다는 것이 이유였다. B는 1억4천만원이 넘는 큰 금액의 보증금에서 불과 20원이 모자라는 금액을 보증으로 제공하였다고 무효로 하면, 경매신청을 한 채권자들도 손해이고, 사소한 금액 차이에 불과하기 때문에 이에 불복하여 항고하였다. 항고법원은 이러한 주장을 받아들여 B를 최고가매수인으로 결정하지 않은 것은 중대한 잘못이라고 판단하였으나 대법원은 다시 이러한 입찰표가 무효라고 판단하였다.

사례 중에는 입찰봉투에 입찰보증금을 넣는 것을 빠뜨렸는데 이를 뒤늦게 알고 다시 입찰표를 만들어 입찰보증금을 넣어 제출하는 경우가 있었다. 이는 동일인이 2개의 입찰표를 낸 경우로서 모두 무효가 되었다.

평소 자주하지 않는 경매의 입찰참가는 실수가 따르는 경우가 많기 때문에 미리 꼼꼼하게 준비해야 한다. 가장 주의할 것은 입찰보증금액이 모자란 것은 아닌지, 금액이 정확하게 기재되었는지, 매수하려는 부동산의 표시가 맞는지 여부이다. 
 
법무법인 대륙아주 이재구 변호사

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