무효인 임의경매와 소유권 상실
법원의 경매절차를 믿고 낙찰받았다고 하더라도 나중에 소유권을 돌려주는 경우가 생길 수 있다.
“아니 법원에서 경매한 것을 샀는데 무슨 소리입니까”라고 따져도 어쩔 수 없는 경우가 있다.
도대체 어떤 경우에 그런 일이 생길 수 있을까?
법원에서 진행하는 경매 중 제일 많은 것이 근저당권에 기한 임의경매이다. 부동산 등을 담보로 제공하고 근저당권을 설정한 후 돈을 빌렸는데, 나중에 빌린 돈을 갚지 않으면 근저당권자는 법원에 경매신청을 하게 된다. 이 경우에는 채권에 대한 판결서 등을 첨부할 필요가 없고 근저당권 등기권리증만 법원에 제출하면 바로 경매가 개시된다.
임의경매와 다른 것은 강제경매, 형식적 경매이다. 채권자들에 의하여 개시되는 경매 중에는 판결이나 어음공정증서 등을 법원에 제출하여 채무자의 재산을 강제로 매각하도록 하는 것이 강제경매이다. 돈을 갚지 않는 채무자를 상대로 돈을 갚으라는 판결을 받아도 채무자가 돈을 주지 않으면 법원에 강제집행을 신청해야 한다. 법원에서는 민사집행법에 기하여 채무자의 재산을 압류하고 강제로 재산을 매각하게 된다.
채권과 관계없이 진행되는 형식적 경매는 공유물을 분할하거나 상속재산을 현물로 분할하는 것이 곤란한 경우, 유치권자가 유치물의 경매를 신청하는 것이다. 이 경우에는 경매를 통해 매각대금을 나누어 가지게 된다.
낙찰을 받아도 나중에 소유권을 잃는 것은 임의경매의 경우이다.
근저당권에 기한 임의경매는 당사자 사이의 약속에 따라 법원이 경매를 대신해 주는 것이기 때문에 위조서류에 의하여 담보권 설정등기가 된 경우와 같이 당초부터 담보권이 부존재하는 경우에는 경매절차도 당연무효가 된다. 남의 땅을 서류를 위조해서 매매를 하고 이전등기가 되었다고 하더라도 나중에 원인무효로 말소를 청구할 수 있는 것과 다를 바 없다.
임의경매의 근거가 되는 근저당권 등기가 위조서류에 의하여 경료된 것이라면 그로 인한 경매 절차에서 낙찰자가 매각대금을 납부하고 소유권이전등기를 마쳤다고 하더라도 부동산의 소유권을 취득할 근거가 전혀 없기 때문에 당초의 소유자는 소유권을 상실하지 않는다고 보는 것이다.
법무법인 대륙아주 이재구 변호사
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