남의 이름으로 받은 경매부동산
돈을 빌려주었는데 갚지 않는다고 화가 난 의뢰인들을 많이 본다.
돈을 받기 위하여 신용정보회사에 채권추심을 의뢰하면 30%의 수수료를 주어야 한다. 돈을 받으려다 지친 사람들은 나에게도 이런 하소연을 한다.
“내가 돈을 못 받아도 좋으니 받을 수 있으면 받아서 변호사님 다 가지세요.”
그래도 좋다고 하는 사람들은 오죽 속이 상할까?
돈을 빌려준 경우에는 상대방을 사기죄로 형사 고소하거나 숨겨놓은 재산을 찾아내 받아낼 수 있는 가능성이라도 있다. 이런 가능성도 없는 억울한 경우가 있다. 바로 부동산의 명의신탁이다.
경매 절차에서 다른 사람의 이름을 빌려 부동산을 낙찰 받는 경우가 있다. 경매부동산을 낙찰 받을 때 타인의 이름을 빌리는 명의신탁은 무효이다. 부동산실명법에서 “명의신탁 약정은 무효로 한다”고 규정하고 있고, 무효이면 나중에 경매부동산을 찾아올 수 있다고 착각할 수 있다. 못 찾아오는 이유는 부동산실명법에 나와 있는 규정 때문이다.
“부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다. 경매의 경우에는 매도인이 명의신탁 사실을 알 수 없기 때문에 무효가 되지 않고 낙찰받은 사람의 등기가 확정적으로 유효하게 되므로 부동산의 반환을 받을 방법이 전혀 없다.
따라서 경매로 1억원에 매수한 부동산을 명의수탁자가 임의로 1억5천만원에 처분하였다고 하더라도 그 처분대가인 1억5천만원 전부의 반환을 요구할 법적 근거가 전혀 없다.
민사적인 불법행위도 성립되지 않음은 물론이고, 형사적인 횡령, 배임죄의 처벌도 불가능하다. 다만 경매 당시 제공한 1억원의 매수대금과 등기비용, 취등록세를 부당이득으로 반환해 달라고 청구할 수 있을 뿐이다.
경매가 아닌 2명 사이의 명의신탁은 무효이기 때문에 부동산을 반환받을 수는 있지만 나중에 형사처벌, 과징금까지 물어야 한다는 것을 명심해야 한다. 부동산이 아닌 주식은 명의신탁이 가능하다. 대신 주식의 명의신탁에 대하여는 세법상 증여의제 규정이 적용되어 엄청난 증여세 폭탄을 맞을 수 있다. 부동산이든 주식이든 명의신탁은 나중에 엄청난 손해와 걱정을 가져다 줄 수 있는 위험한 것임을 명심하자.
법무법인 대륙아주 이재구 변호사
Copyright ⓒThe Naeil News. All rights reserved.
위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>
목록
보내기