김남근/변호사 참여연대 부집행위원장

주택가격과 주택거래량이 하락하면서 다시 정부가 분양가상한제 폐지 등 부양대책을 내놓는다. 주택가격이 하락하고 주택거래가 줄어드는 것은 근본적으로 주택가격이 비싸기 때문이다.

유엔 주거기구는 연소득 대비 주택가격의 비율인 PIR이 3~4배가 적정가격이라 권고한다. 우리나라 도시근로자 연평균소득이 4000만원 가량이므로 1억2000만원에서 1억6000만원 정도가 적정가격이라는 것이다.

그러나 수도권 지역에서는 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 주택도 3억~4억원을 넘는다. 적정가격의 2~3배나 되는 셈이다. 집값상승 전망이 거의 없는 상태에서 실수요자들이 큰 빚을 내서 집을 사려고 하지 않는다. 2005~2008년 경 마지막으로 집값이 오르던 시기, 정부의 집값안정 정책에 실망한 많은 중산층들이 2억~3억원씩 빚을 내서 집을 구입했다. 그런데 집값이 오르기는커녕 이자만 한달에 150만~200만원씩 내야 한다.

이명박정부, 1년에 4~5번씩 부동산 부양정책

이미 2008년 금융위기 이후 미국은 집값이 20% 이상 하락했고, 집값거품이 컸던 스폐인 등 남유럽 국가의 집값 하락폭도 크다. 중국도 집값이 떨어진다. 각 국이 경쟁적인 경기부양을 위해 추진했던 과잉유동성 정책의 부작용으로 발생한 주택가격 거품의 해소과정이다.

이명박정부는 연 5%의 경제성장이라는 '747 정책'을 추진하기 위해 1년에 4~5번의 경기부양책을 쏟아냈다. 2008년 다섯차례, 2011년에만 다주택자 양도소득세 장기보유특별공제, 강남3구 투기과열지구 해제 등 7번의 큰 주택경기 부양책을 내놓았다. 그 때마다 시장에 나온 하락안정세의 매물들이 사라지고 가격이 반짝 상승했다가 다시 하락하는 현상을 반복했다. 차기정권에 주택가격 문제가 큰 정치적 부담으로 전가될 것은 분명하다.

다주택 보유자들이나 건설사들은 실수요자들이 빚을 내서 집을 살 수 있도록 총부채상환비율(DTI) 규제 철폐 등 금융규제 완화를 마지막 수단으로 요구한다. 그러나 1000조의 가계부채로 가계부채발 경제위기가 우려되는 상황에서 다시 정부가 빚내서 집사라는 정책을 추진하기는 어렵다.

분양가상한제 폐지는 이런 상황에서 건설회사의 오랜 숙원이었던 민원해소 이외에 아무런 실효성이 없는 정책일 뿐이다. 현재의 분양가상한제에서도 미분양이 속출하는데 분양가상한제를 푼다고 건설회사들이 높은 분양가로 투기적 이익을 얻는 것도 어렵다.

강남재건축 등 일부 높은 분양가로도 분양이 가능할 지역도 있지만 이러한 지역에서는 주변시세보다 높은 분양가가 주변시세를 끌어올리는 부작용이 우려된다. 이제 집값을 정부정책으로 떠받히면서 서민들에게 빚내서 집사라고 요구하는 무리한 정책은 접어야 한다.

'풍선 모기지'에서 '장기모기지'로 전환을

냉정하게 건전한 주택가격의 구조조정은 감내하면서 과도한 빚을 내서 집을 산 사람들에 대한 대책을 마련해야 한다.

3~4년 동안 이자만 내다 원금을 일시에 갚아야 하는 '풍선 모기지'(Balloon Mortgage : 원금상환시 펑 터진다는 의미) 형태의 주택담보를 원금과 이자를 20여년의 장기간 동안 나누어 갚는 '장기모기지'론으로 전환할 수 있도록 주택금융공사의 자본금을 확충해야 한다.

갑작스런 금융기관의 대출금 회수로 일시적 위기에 빠지는 가계를 구제하기 위해 1가구 1거주 주택에 대해서는 개인회생절차에서 집을 뺏기지 않고 회생절차를 밟을 수 있도록 파산법을 개정해야 한다. 주택구입을 꺼리는 서민들을 위해 계약갱신청구권과 전월세 가격 인상률 상한제, 분양형 보금자리주택을 장기전세주택으로 바꾸어 전월세 주택공급을 확대하는 등 전월세 안정대책을 추진하는 것이 무엇보다도 더 시급하다.

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