건설·부동산에 관한 법률지식[2] 지역내일

누리법률 칼럼

건설·부동산에 관한 법률지식[2]

지역내일 2012-06-14

글 : 공증인가 법무법인 누리 대표변호사 하만영

＃사례 : 부동산 임차인의 원상회복 약정과 유익비상환 청구권
B는 공장용 건물 및 토지를 소유자인 A로부터 임차하여 사용하다가 공장용 건물과 접하여 천막지붕으로 된 철파이프조 가설물을 설치하여 창고 등으로 사용하여 왔는데, 그 후 C가 위 공장용 건물 및 토지를 경매로 취득하였다. 그러자 B는 경락자인 C를 상대로 위 가설물 설치비용을 유익비로 상환할 것을 청구하고 있다. B의 청구는 인용될 수 있을까?

1. A와 B 사이의 임대차계약상 원상회복 약정
A는 B와 임대차계약을 체결하면서 “B는 임대차기간 만료시까지 사용 중인 공장용 건물 및 토지를 원상으로 회복시켜야 한다”라는 약정을 하였다. 한편, 부동산 중개사무소에서 사용하는 표준임대차계약에는 임대차기간이 만료된 경우 임차목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환하여야 한다는 조항이 위와 같이 부동문자화 되어 있는 것이 대부분이다.

2. B의 유익비상환청구 인용여부
이와 같이 임대인이 임차인과 사이에 임차목적물의 반환과 관련하여 원상회복 약정을 하는 경우, 임차인이 임차목적물에 관하여 지출한 각종 비용인 유익비의 상환청구를 미리 포기하는 취지의 특약이라 할 것이므로, 임차인은 임대인에 대하여 그 유익비의 상환을 청구할 수 없다고 할 것이다. 따라서 위 사례에서 B는 A와 사이에 원상회복 약정으로 인하여 유익비상환청구권을 포기하였다고 볼 것이고, 나아가 경락으로 인하여 공장용 건물 및 토지를 취득한 C에 대한 A의 유익비상환청구도 인용될 수 없다고 할 것이다.

대법원도 임대차계약 체결시 임차인이 임대인의 승인하게 임차목적물인 건물부분을 개축 또는 변조할 수 있으나 임차목적물을 임대인에게 명도할 때에는 임차인이 일체 비용을 부담하여 원상복구를 하기로 약정하였다면, 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다고 판시하고 있다(1994. 9. 30. 선고 20389, 20396 참조)

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>