“광주, 살아보니 참 좋더라!”
실수요자 중심의 건전한 시장형성으로 악재 영향 덜 받아

수도권 부동산 시장은 빙하기? 정부가 부동산 경기를 살리기 위해 대책을 발표했지만 얼어붙은 아파트 시장은 쉽사리 풀릴 것 같아 보이지 않는다. 게다가 중견건설업체가 부도가 나는 등 건설업계 자금난의 전운이 돌면서 건설업계가 매우 위축되어 있다. 건설현장에서 덤프트럭과 레미콘이 일으키던 먼지가 잦아든 상황에서 나홀로 건설 붐이 일어나는 현장이 있어 찾아가보았다.

전세파동으로 광주 이주, 살아보니 좋더라
 분당으로 이어지는 57번 국도, 건설현장으로 향하는 덤프트럭들이 연신 광주 오포 신현리 쪽으로 들어간다. 좁은 길로 이어지는 오포 대림 e편한세상 뒤쪽 오포 신현 4리 안쪽으로 들어가니 한창 공사 중인 신축빌라 현장을 여러 곳 발견할 수 있었다. 오포 신현4리에는 올해 안으로 2000~3000세대 규모의 신규 빌라가 공급될 예정이라고 한다. 요즘 같은 건설 불경기에 기이한 현상이 아닐 수 없다.
원래 경기도 광주 신축 빌라는 성남 재개발 사업으로 인한 이주자들을 대상 수요로 잡고 건축이 활성화되기 시작됐다. 하지만 2010년 성남 재개발 사업 유보가 발표되자 빌라 건축자들에게 위기가 찾아왔다. 성남 구시가지 이주자 이외 다른 수요처가 필요했던 차에 2011년 전세파동이 일어나게 되었고, 서울과 분당에서 갑자기 폭등한 전세가를 감당하지 못한 이주자들이 광주를 대체 거주지로 삼게 되면서 저렴한 신축빌라로 수요자들이 몰리게 되었다. 서울이나 분당의 전세가로 광주에서는 내집을 마련할 수 있어 집 없는 설움을 덜 수 있었기 때문이다. 특히 그동안 경기도 광주는 개발제한지역으로 묶여 도심지의 낯선 외곽으로 저평가되어 왔지만, 실제 거주자들이 늘어나면서 그들이 살면서 느끼는 거주 만족도가 입소문을 타게 되었다. “광주, 살아보니 참 좋더라!”

실수요자 중심의 건전한 시장 형성
 경기도 광주가 부동산 전체 시장의 외풍을 맞지 않고 지역 자체 고유의 안정된 시장을 형성하게 된 것은 철저히 실수요자 중심이었기 때문이다.
광주 오포 능평리 ‘타워빌리지’ 분양 담당자는 “신축 빌라는 100% 실수요자가 계약하십니다. 투자를 위해 가수요가 붙으면 부동산 시장이 과열되거나 폭락을 하면서 불안정해 위험한데, 광주 오포에는 이곳에 꼭 올 수밖에 없는 분들이 오시기 때문에 불황에 영향을 안 받고 꾸준히 분양이 되는 것 같습니다”라고 말했다.
그렇다면 어떤 실수요자 층이 광주 오포 신축 빌라를 찾고 있는 것일까?
초기에 광주는 강남·분당의 은퇴자들이 찾는 전원 주택지였다. 금전적인 여유가 있는 층은 광주 오포에 대저택 규모의 전원주택을 지었고, 중산층의 경우 자녀들을 유학 보내거나 출가시킨 후 아파트 살림 규모를 줄여 여유자금을 확보하면서 전원생활을 즐기기 위해 광주 오포를 찾았다. 지금도 은퇴자 층은 꾸준히 광주의 신축빌라로 유입되고 있다.

분당학군 혜택으로 40대 이주자층 대거 유입
 전세 폭등 대란이 불면서 광주 오포를 찾는 연령층이 조금 낮아졌다. 서울이나 분당에서 7~8천만 원 이상의 전세금을 올려줘야 하는 세입자들이 더 이상 버티지 못하고 광주로 많이 넘어왔다.
“아파트 전세를 구하기도 힘든 1억 중반에서 후반 대에 자금으로 광주에서는 30평대 신축빌라를 구입할 수 있기 때문에 전세살이 이사에 지친 40대 층이 광주에 자리를 잡게 되었습니다. 빌라는 아파트보다 대출금이 많이 나올 수 있기 때문에 실입주금이 더 적게 필요하죠. 게다가 원래 40대 층은 자녀 교육 때문에 살던 곳을 잘 벗어나기 힘든 법인데, 광주 오포는 분당학군에 해당되기 때문에 광주 이주를 어렵지 않게 결정하시더군요.” SH주택 강혜란 팀장의 말이다.
경기도 광주가 대체 주거지로 각광을 받게 된 가장 큰 요인은 ‘분당학군’이라는 점이다. 광주 오포 신현1~5리와 능평1~5리, 능원리까지 광범위한 지역이 분당의 중학교와 고등학교에 배정받을 수 있다는 점이 인구 유입의 가장 큰 요인이었다고 할 수 있다.

젊은 주부층, 판교 테크노벨리 입주직원 층...수요자 다양해져
 광주로 유입된 이주자들의 거주 만족도가 높아지자 신축빌라 수요자층은 더욱 다양해졌다. 최근에 광주의 빌라들에 가보면 어린 아기를 키우는 젊은 엄마들을 많이 발견할 수 있다.
광주 초월읍에 위치한 ‘한울전원타운’에서 만난 젊은 주부 이서영(35) 씨는 “아이가 아토피가 있어서 아파트를 벗어나야겠다는 생각을 했어요. 준비 없이 시골로 내려갈 수는 없고, 이곳 빌라가 제게는 가장 적당한 대안이었죠. 그런데 여기 이사와보니까 저 같은 아기엄마들이 많이 있더라고요. 작지만 마당에서 아이들이 뛰어놀고, 같이 아기 키우는 엄마들끼리 커뮤니티도 형성하면서 사는 게 참 행복합니다”라고 말했다.
최근 새롭게 광주로 유입되는 수요층은 다름 아닌 판교 테크노벨리 입주회사 직원들이다.
‘경기광주 집값 나들이’ 인터넷 카페를 운영하며 신축빌라 중계를 하는 정락웅 대표는
“테크노벨리 입주예상 직원 수가 65,000명가량인데 현재 삼분의 일도 입주하지 않은 상태입니다. 그런데 벌써부터 테크노벨리 입주직원들이 광주 오포로 집을 많이 구하러 오고 있습니다. 판교의 집값은 너무 비싸고, 분당도 마찬가지로 비싼데 헌집이라 결국 광주로 찾아오죠. 이들의 연령층은 주로 20~30대이고, 결혼 예정자나 신혼부부도 많이 옵니다”라고 전했다.

신축빌라 과열현상 우려, 할인가격 혜택도
일각에서는 현재 광주 지역 빌라 신축이 과열이고 난개발이라는 지적도 있다. 전세 폭등 이주 수요에서부터 신축 빌라 붐이 일기 시작했는데, 건축업자들이 최근에는 판교 테크노벨리 입주 수요와 뒤늦게 재개될 성남 재개발 수요까지 기대하면서 너나없이 신축빌라를 쏟아내고 있다. 갈수록 건축원가와 땅값은 상승하는데, 빌라에 대한 소비자들의 가격 저항선은 한계가 있어서 건축업자들은 분양가를 함부로 올리지 못한다. 하지만 업체 간 가격 경쟁이 심해져 이에 따른 부실 분양 문제가 우려되기도 한다. 또한 진입로를 넓히지 않은 채 신축빌라가 계속 들어서고 있기 때문에 교통대란도 걱정된다.
비교상품이 많기 때문에 소비자는 할인혜택을 받으며  좋은 조건의 집을 고를 수 있는 유리한 입장이다.
“광주 신축빌라 분양이 치열해지면서 분양 성공이 극명하게 갈리고 있습니다. 분양이 잘되려면 1억 중후반에 저가 빌라로 공략하거나 2억대 중후반 고급형으로 차별화하지 않으면 주목을 받지 못하죠. 그리고 2~3개 소규모 빌라보다는 10개동 이상 규모의 단지형 빌라가 선호되기 때문에 빌라건축업자도 발 빠르게 진화된 빌라건축 마인드를 갖추어나가고 있습니다”라고 강혜란 팀장이 덧붙였다.    
오은정 리포터 ohej0622@nate.com

< 좋은 빌라 고르기 TIP>
1. 인접도로가 넓을수록 좋다.
2. 외벽 두께가 두꺼울수록 좋다. (단열 효과가 좋아야 난방비 절약, 결로 방지)
3. 주차장 공간이 넒을수록 좋다.
4. 향은 동남향이나 남향이 좋다.
5. 버스정류장, 마트, 학교 등 생활편의시설이 근처에 많을수록 좋다.
6. **평형이라는 문구보다는 등기부상 올라가는 전용면적을 확인해야 한다.
7. 빌라는 내부 인테리어만 보고 사면 안된다. (향, 벽두께, 구조, 수납공간, 공용공간 체크)
8. 분양사무실 얘기만 듣지 말고 자신만의 기준을 가지고 집을 봐야한다.
9. 맘에 드는 빌라가 있다면 건축주가 예전에 지은 빌라를 점검하라.
10. 빌라는 투자하면 안된다? 가족이 맘 편히 살 수 있는 내 집이 최고다.
(‘경기광주 집값 나들이’ 카페운영자 정락웅 씨 도움말)

< 분당학군 광주 신축빌라 분양포커스 >

로얄파크
중대동 텃골, 고급 단독형 전원빌라, 4층 복층, 주차200%
구38~46평형 15세대
031-761-4485

타워빌리지
오포 능평리, 10개동 100세대 대단지, 57국도 인접
전세대 43평형, 18,500~19,300만원
031-719-6500

삼화드림빌
모현 능원리, 분당학군, 전원형 대단지 (9개동 72세대)
구38평형, 27평형일부, 2억 이하
010-2334-2089

한울전원타운
초월읍 지월리, 타운하우스형 전원빌라, 수익형 단독주택
구42평형, 80평형 복층, 120평 단독주책
031-768-0367

동원 아트빌
신현리 소월전원주택마을, 전면 테라스 데크 후방 테라스
구32평형 16,700만원
구35평형 17,700만원
구27평형 15,700만원
031-717-7942

이앤씨빌
신현리 현대모닝사이트 단지앞, 엘리베이터와 필로티 주차장
구29평형 19,000만원
구34평형 24,000만원
031-715-7171

그린헤이븐 빌리지
능평리 프로방스풍 빌라형 타운하우스,엘리베이터,필로티주차장
구36평형 27,000만원
031-712-2727

나이스빌
신현리, 1층 테라스, 4층 복층형 다락방, 대지지분 높은 빌라
구35평형 21,000만원
복층형 23,500만원
031-726-9331

모우림
능평리, 전세대 복층구조, 데크정원과 옥상정원 제공
구55~60평형(복층형) 45,000만원
031-712-0457

동심 포레스트
신현리, 11개동 116세대 대단지, 단지내 경비시스템
구26.5평~29평형
18,900~19,550만원
031-719-1122

명 가
신현리, 엘리베이터, 개인창고 제공
구40평형, 구45~55평형(복층형)
031-765-8111

렉스카운티빌
능평리, 복층구조, 세대별 텃밭제공
구72평형(복층형)
031-765-8111

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