현행 세법에서는 주택과 상가의 기능이 복합된 건물을 겸용주택이라고 부른다.
그리고 실제로 어떤 용도로 사용하는지와 사용면적의 크기에 따라 주택여부를 판정하고 있다.
예를 들면, 甲이라는 사람이 겸용주택과 아파트를 각각 소유하고 있다.
겸용주택은 1, 2층은 상가이고 3층은 상가 임차인이 주거용으로 사용하고 있다. 아파트는 甲이 거주하고 있다. 이 때 甲은 아파트를 3년 이상 보유했다고 해서 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까? 답은 비과세를 받을 수 없다. 그 이유는 겸용 주택이 있기 때문에 1세대 2주택이 된다. 결국 먼저 처분하는 주택은 주택 비과세를 적용받을 수 없게 된다.
그러므로 甲이 아파트를 처분해 주택 비과세를 받고자 한다면, 반드시 겸용주택전체를 상가 용도로 해두어야만 주택 비과세가 적용된다. 결국 겸용주택에는 주거용도가 전혀 없어야 하며, 혹시라도 주거 용도로 사용하는 면적이 있다면 아파트를 처분하기 이전에 상가 용도로 전환해 건축물대장의 용도를 변경해 두어야만 주택 비과세를 받게 된다.
만약 甲씨의 겸용주택이 무허가 건물이고 이를 주거용으로 사용한다면 무허가 주택도 하나의 주택이므로 실제용도를 전환해 두거나 아예 건물을 철거함으로써 주택수를 줄이는 방법도 있다.
위에서 언급한 용도를 전환하는 방법이나 건물을 철거하는 방법 모두 다 아파트를 처분하는 날 이전에 이루어져야만 주택비과세가 가능하다. 왜냐하면 양도소득세는 양도시점의 상태를 가지고 판단하기 때문이다. 위의 예처럼 된 경우에는 겸용 주택 중에 주택이 1평이라도 있는 경우에는 1세대 2주택이 되어 비과세를 받을 수 없다.
그러나 甲이 아파트는 없고 겸용주택만 있다고 가정할 경우에는 1세대가 1주택만 가지고 있는 것이므로 이때는 별도의 판단기준이 있다. 판단기준은 다음과 같다.
1) 주택면적>상가면적 : 이때는 건물전체를 주택으로 보므로 1세대 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있다.
2) 주택면적<상가면적 : 이때는 주택부분만 주택으로 본다. 그러므로 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 받으면 되며 상가부분에 대해서만 양도소득세 신고를 하면 된다.
위에서는 건물에 대해서만 언급한 것이고 토지는 도시지역은 건물정착면적(건물이 깔고 앉은 면적)과 연면적(건물의 층별 면적 합계)중 큰면적의 5배 이내까지 주택부수토지로 보아 비과세로 해주며 도시지역 밖은 10배까지 비과세로 해준다. 여기서 ‘도시지역’ 이란 시, 군, 구에서 발급받는 토지이용계획확인원에 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역에 해당된다.
이처럼 겸용주택을 소유하고 있는 경우에는 반드시 본인과 배우자 그리고 생계를 같이하는 가족을 포함한 세대 단위의 보유주택수를 고려해 겸용주택 때문에 다른 주택이 주택비과세르 적용받지 못하고 있는지 혹은 겸용주택만 소유하고 있을 경우에는 주택 용도의 사용면적이 더 큰지를 확인한 후 세금 최소화 전략에 맞는 의사결정을 하면 된다.



굿모닝세무회계사무소 
이태선 세무사
부동산 관련세금 전문세무사
041-562-5656. 016-410-1593

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>