- 주택 구입 계약 시

집을 매매하는 과정에서 가장 빈번하게 발생하는 문제가 하자문제다.
매도인과 매수자가 매매계약을 체결할 시에는 현상대로 인도하는 것이 원칙이다. 현상대로 인도한다는 것은 매매 당시 집의 상태를 그대로 인도하는 것을 말한다. 매매과정 중에는 집을 둘러보는 것에 그치므로 직접 살아봐야 어디가 문제가 있는지 알 수 있다.
만약 계약 시 알지 못했던 하자가 발견될 경우에는 반드시 입주 후 6개월 이내에 전 소유자에게 하자통지를 해야 한다. 하자통지는 반드시 내용증명으로 해야 공적으로 입증 가능하다.
권리상의 하자(근저당권이 대표적)는 기본적으로 체크할 사항이다. 전문적이고 법률적인 것은 전문가와 상의하는 것이 좋다. 문제가 발생한 경우 그에 맞게 적절한 상담이 가능하기 때문이다.
중개사를 통할 때도 권리상의 하자부분은 중개사가 설명할 책임이 있다. 그러나 중개사가 설명의 의무를 다했다면 더 이상의 책임은 없다.

- 전월세(임대차) 계약 시

제일 중요한 건 권리상의 문제다. 보호대상 임차인의 보증금 상한액도 주택임대차보호법 시행령에 따라 ''그 밖의 지역’에 해당되는 경우 4000만원까지 보호를 받는다.
이중에서도 1400만원까지만 최우선 변제가 된다. 따라서 매매든 전월세든 등기부 등본을 반드시 열람해야 한다.
임대차 계약에서 빠질 수 없는 것이 전입신고와 확정일자다. 동사무소(주민센터)에서 관련 업무를 할 수 있다. 확정일자는 무조건 받아두는 것이 유리하다. 확정일자를 통해 임차인 보호가 가능하기 때문이다. 원본 뒤편에 확정일자를 해 주므로 반드시 계약서 원본이 필요하다.
또한 입주 전에 등기부를 확인하고, 중개업자가 설령 괜찮다고 하더라도 빚이 많은 집은 피하는 것이 좋다. 아무 문제가 없을 것이라 생각하고 입주했을 때 실제는 이로 인한 문제 때문에 법률상담을 필요로 하는 일이 많다.
자신이 임차한 집의 보증금과 집주인의 집에 대한 융자금액을 합했을 때 시세보다 많으면 경매에 놓일 시 위험할 가능성이 커지므로 입주 전에 충분한 주의를 기울여야 한다. 

- 보증금 형태(월세, 선 월세, 사글세 등)

요즘은 원룸이나 오피스텔 임대사업을 하는 사람들이 늘어났다. 입주할 건물에 소유주가 살지 않고 중개인이나 관리인이 관리하는 경우가 대부분이다.
이럴 때 건물엔 실제 집주인이 거주하기보다 중개인이나 관리인이 관리하는 경우가 대부분이다. 이 때 관리인이 소유자의 권한을 위임받았다고 거짓말을 해서 계약을 체결하는 경우가 종종 있다. 관리인이 중간에 은근슬쩍 전세로 전환하자면서 몇 억에서 몇 십 억까지 횡령하는 경우가 실제로 발생한 적이 있었다. 반드시 실소유자와 연락을 취해 의사를 확인해봐야 한다.

도움말 : 권혁술 법무사

노준희 리포터 dooaium@hanmail.net

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