주의 변경과 보증금 반환
건물건물에 근저당권이 1억원 설정되어 있는 집에 전세보증금 5천만 원을 주고 입주한 사람이 있었다. 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 하는 것은 알고 있었지만 미루다 보니 몇 달이 지나게 되었다. 임대차 계약을 체결한 지 얼마 되지 않아 건물의 소유자가 변경되었는데 얼마 후 경매가 개시되었다는 얘기를 들었다.
건물 주인에게 연락하여 항의를 하였다.
“아니 집을 팔았으면 임차인에게 연락을 해야지. 왜 아무 연락도 없이 팔았어요?”
“내가 임차인에게 알릴 의무가 있나요? 법에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 다고 되어 있으니 이제 난 몰라요”
“뭐라구요. 매수인은 돈도 없는 사람이고 건물도 경매가 들어갔는데 어떻게 받아요? 나는 임대인이 바뀌는 것에 동의한 적이 없으니 당신이 임대보증금을 돌려주세요”
이때 기존의 건물 주인에게 임대보증금을 반환하라고 청구할 수 있을까?
대항력을 갖춘 임차인이 있는 건물의 소유자가 바뀌면 임대인의 권리, 의무가 그대로 승계된다. 대항력을 갖춘 임차인이란 주민등록 전입신고와 임대차계약서에 확정일자를 받은 사람이다. 이런 경우 임차인은 선의의 피해를 볼 수 있다. 만약 경매에서 1억3천만 원에 매각이 되었다면 임차인은 3천만 원만을 반환받을 수 있을 뿐이고 종전 소유자에게 나머지를 반환받을 수 없다. 임대인이 미리 임차인의 동의를 받지 않고 매각하였다고 하더라도 결론은 같다. 주택임대차 보호법은 임대인은 임차인의 동의를 받지 않아도 건물을 매각할 수 있고 건물의 매각과 동시에 임대차 계약이 승계된다고 규정하고 있기 때문이다.
건물 주인이 부자라고 하더라도 선순위 근저당권의 금액이 높은 주택을 임차하는 것은 위험하다. 건물을 매각하게 되면 종전의 소유자는 더 이상 임대인이 아니고 보증금반환의무가 없어지기 때문이다. 선순위 근저당이 많은 주택은 일단 입주를 피하는 것이 좋다.
사례처럼 대항력이 없는 임차인의 경우에는 결론이 달라진다. 매매 당시까지 전입신고와 확정일자를 받지 않은 경우, 고액의 상가임대차, 법인의 임대차 등 즉 대항력이 인정되지 않는 경우에는 임대차 승계조항이 적용되지 않는다. 임대인은 임차인의 동의를 받고 매각하여야 임대차 계약이 승계되고 건물이 매각될 경우 기존의 임대인에게 보증금을 반환해 달라고 요구할 수 있다.
법무법인 대륙아주
변호사 이재구
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