토지 임차권과 소유자 변경
Q: 제가 동네 이웃의 땅을 도지를 내고 빌려서 집을 지었습니다. 그 집을 지은 지도 삼십년이 다 되어 갑니다. 그런데 최근 땅이 다른 사람에게 팔려서 등기도 이전되었습니다. 땅을 산 사람이 제게 건물을 철거하라고 합니다. 어떻게 해야 할까요?
A: 경우를 나누어 보아야 합니다. 건물을 철거하고 토지를 넘겨주어야 하는 경우도 있고, 그렇지 않는 경우도 있습니다.
땅을 사용하는 권리에는 땅 소유자가 바뀌어도 영향이 없는 권리와 영향이 있는 권리가 있습니다. 영향이 없다는 것은 땅 소유자가 바뀌어도 그 땅을 계속 사용할 수 있는 것이고, 영향이 있다는 것은 땅 소유자가 바뀌면 그 땅을 더 이상 사용할 수 없게 되는 것입니다. 앞의 권리가 지상권, 전세권(물권)이고, 뒤의 권리는 임차권(채권)입니다.
질문하신 경우는 그냥 사용료를 내고 임차한 경우로 임차권에 해당합니다. 보통 임차권은 땅 소유자가 바뀌고 새로운 소유자가 땅을 돌려달라고 하면, 임차인이 그 땅을 새로운 소유자에게 넘겨주어야 하고, 새로운 소유자는 건물 철거와 토지 인도를 요구하게 됩니다.
새로운 소유자가 건물 철거와 토지 인도를 요구하면 항상 그 요구에 따라야 할까요? 그렇지는 않습니다.
임대차기간이 남아있고, 임차인이 건물 등기를 하거나 임차권 등기를 하면, 새로운 땅 소유자에게 땅을 계속 사용하겠다고 주장할 수 있고, 토지인도와 건물철거를 거절할 수 있습니다.
그런데 임대차 기간이 끝나면 임차인은 그냥 빈손으로 나가야 할까요? 임차인이 빈손으로 나간다면, 임대인이 땅 위에 있는 건물을 부당하게 취득하는 것이기 때문에, 임차인은 새로운 땅 주인에게 땅 위에 건물을 매수하라고 요구할 수 있습니다.
질문에 대한 답은 이렇습니다. 임차인이 새로운 땅 소유자에게 계속 땅에 대한 사용권을 주장할 수 있는지에 따라 다릅니다. 땅 사용권을 계속 주장할 수 있다면, 임대차 기간이 끝나기 전까지는 건물 철거와 토지 인도를 거절하고 계속 사용하면 되고, 임대차 기간이 끝나면 건물매수청구를 하면 됩니다. 새로운 땅 소유자에게 땅 사용권을 더 이상 주장할 수 없다면, 새로운 소유자의 건물 철거와 토지 인도 요구에 응해야 합니다.
법무법인아시아 최유덕 변호사
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