공장부지를 주거용지로 변경한 후 상승한 땅값 이익금을 환수하는 개발이익 환수제도가 논란을 빚고 있다.

개발부담금을 실거래가로 계산하려는 지방자치단체와 이는 불법이라며 반발하는 시행사간의 공방이 치열하다.

◆계산방식에 따라 개발이익 큰 차이 

= 인천시 남구청은 지난해 11월 준공한 학익동 엑슬루타워에 대한 개발부담금 징수를 추진하고 있다. 남구청이 추산하고 있는 엑슬루타워의 개발이익금은 400억원. 개발부담금은 이 가운데 25%인 100억원으로 보고 있다. 

개발부담금은 개발이익 중 법에 따라 국가가 부과·징수하는 금액을 말한다. ‘개발이익 환수에 관한 법률’에 따르면 개발사업이 완료된 토지의 가격에서 개발사업을 하기 전 토지가격과 토지개발 비용, 사업기간 동안의 정상지가 상승분, 기부채납한 토지가격 등을 공제한 나머지에서 25%를 개발부담금으로 징수할 수 있도록 돼 있다. 하지만 시행사측 계산은 다르다. 시행사측은 현재 0원을 개발부담금으로 추산하고 있다. 

양측의 개발부담금 차이는 다른 계산방식에서 비롯됐다. 남구청은 땅값 계산을 실거래가로 한 반면 시행사측은 공시지가로 했다. 동일방직 공장부지였던 엑슬루타워 부지 면적은 4만1334㎡로 현재 공시지가로 계산하면 715억원. 개발 개시시점 금액은 290억원으로 차액은 425억원이다. 실거래가와 공시지가는 일반적으로 2배 정도 차이가 나는 것으로 보고 있다. 차액이 2배로 커진다는 의미다. 이에 따라 남구청 계산대로 실거래가 토지상승분을 800억원으로 보고 여기에서 개발비용, 기부채납, 정상지가 상승분 등 400여억원을 빼면 개발이익은 400억원이라는 계산이 나온다. 반면 공시지가일 경우엔 개발이익금은 대폭 줄어든다.

인천시 남동구청 역시 사정은 마찬가지다. 고잔동 일대 한국화약 공장이 있던 소래 논현지구는 면적이 237만6437㎡다. 내년 6월 준공 예정인 이 지구는 천문학적 숫자의 개발부담금 논란이 예상되고 있다. 이 지구의 현재 ㎡당 공시지가는 172만원으로 개발 개시시점 공시지가는 60만원 정도였다.

◆지자체 “법정까지 가겠다”

 = ‘개발이익 환수에 관한 법률’은 지난 1980년대 말 택지소유상한제, 토지초과세와 함께 토지공개념 3법의 하나로 도입됐다. 

현재 이 법에 따르면 지가 산정은 공시지가로 하게끔 명시돼 있다. 다만 ‘실제로 매입한 가액이 정상적인 거래 가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우’ 등을 예외 규정으로 뒀다. 

환수에 나선 지자체들은 실거래가로 개발이익을 계산할 수 있다고 주장한다. 기존 법 적용은 잘못된 관행에서 비롯됐다는 것이다. 

박우섭 남구청장은 “법률을 검토한 결과 실거래가가 정상적인 거래가격으로 인정받을 수 있다면 얼마든지 실거래가 계산이 가능하다”고 주장했다. 이미 세금신고나 분양 등을 통해 현재 실거래가를 확인할 수 있다는 게 박 구청장의 주장이다. 

법 자체에 문제가 있다는 주장도 나온다. 남동구청 관계자는 “현재 법에 따르면 개발비용에 포함되는 주변 사유지 매입은 실거래가로 하고 땅값 상승분은 공시지가로 계산하고 있다”며 “결국 개발이익이 줄어들 수밖에 없는 구조”라고 주장했다. 주변 사유지 매입은 일반적으로 전체 면적의 1/3에 달한다.

박 구청장은 “지목변경 등을 통한 땅값 상승으로 이익을 봤다면 당연히 세금을 내야 한다”며 “개발부담금을 징수할 예정으로 만약 시행사가 법적으로 대응한다면 우리도 법적으로 대응할 계획”이라고 밝혔다.

이에 대해 시행사측 관계자는 “국토해양부 등 중앙정부로부터 남구의 주장이 잘못됐다는 유권해석을 받은 상태”라며 “이의신청을 하고 결과를 기다리고 있다”고 말했다.

윤여운 기자 yuyoon@naeil.com

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