유치권자의 경매와 소멸주의
건물 공사대금에 대한 유치권은 건물을 지은 사람이 공사대금을 받지 못한 경우에 행사할 수 있다. 유치권을 행사하는 동안 채권자들이 경매 절차에서 누군가가 낙찰을 받았다고 하더라도 유치권자는 배당을 받을 수 없다.
건물을 낙찰 받은 사람이 유치권자에게 공사대금을 주지도 않고 토지 및 건물을 담보로 대출을 왕창 받아서 사용해 버리고 공사현장을 방치하면 어떻게 하여야 할까?
건물의 가격이 10억 원인데, 낙찰 받은 사람이 9억 원의 근저당권을 설정하고 대출을 받았다고 가정해 보자. 만약 건물이 아파트라면 공사대금 7억 원을 받을 유치권자는 아파트를 점유하면서 사는 수밖에 없다. 근저당권자가 경매신청을 해도 유치권은 소멸하지 않는다.
그러나 공사현장의 경우에는 현장 관리에 비용이 많이 들어가서 유치권자에게 큰 부담이 된다. 유치권자는 이 경우 경매를 신청할 수 있다. 문제는 유치권자의 경매 신청이 있으면 유치권은 소멸한다는 것이다.
유치권자는 원하는 공사대금을 받을 수 있을까? 경매신청을 한 경우 소유자가 근저당권을 왕창 설정하고 대출받은 경우에 문제가 생긴다. 유치권에 의한 경매의 경우 기존의 근저당권이 그대로 남게 되는 인수주의를 취하는 경우에는 매각대금이 엄청나게 떨어진다. 10억 원짜리 건물에 1순의 근저당권 9억 원이 있다면 유치권자는 1억 원만 교부받게 된다.
유치권에 의한 경매는 소멸주의가 원칙이다. 위 경우 경매가 진행되면 1순위 근저당권자가 9억 원을 먼저 배당받고 나머지 1억 원을 유치권자에게 교부한다. 집행법원에서 매각공고나 매각물건명세서에 별도의 기재를 하지 않으면 소멸주의에 따라 진행되는 것으로 보아야 한다. 다만 집행법원에서 부동산 위의 부담이 소멸되지 않고(근저당권을 말소하지 않고) 매수인에게 인수시키기는 매각조건으로 변경할 수 있다.
인수주의에 의하게 되면 매각 가격이 1억 원 이하로 떨어질 것이다. 대신 근저당권은 그대로 유지된다. 법원이 별도의 매각 조건을 내세우지 않으면 인수주의로 진행하는 것이 아니므로 주의하여야 한다. 법원이 매각공고나 매각물건명세서에 소멸주의를 별도로 조건으로 표시하지 않더라도 유치권 경매에 아무런 하자가 없다는 것이 판례이다.
법무법인 대륙아주 변호사 이재구
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