이윤환(건양대 경찰행정학과 교수, 법학박사)

세입자가 타인의 주택을 빌려 이용하는 방법에는 전세권이라는 물권적인 방법과 임대차라고 하는 채권적인 방법이 있는데, 현실사회에서는 여러 가지 원인에 의하여 채권적인 방법이 압도적으로 많이 사용되고 있다. 그 결과 주택의 임차인은 전세권을 설정하는 것보다 상대적으로 불리한 위치에 놓이게 되고, 주택임차인의 주거생활 안정을 위협하게 되었다. 이에 소액임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 제정된 법이 주택임대차보호법이다.

주거생활 안정을 보장하기 위한 법
주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 주거용 건물인지의 여부는 공부상의 표시만에 의하는 것이 아니라 그 임대차의 목적, 건물과 임차목적물의 구조와 형태, 임차인의 임차목적물 이용관계, 임차인이 그 곳에서 거주하는지의 여부 등을 고려하여 합목적적으로 판단하여야 한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에는 건물의 주된 용도가 주거용인 경우에만 적용된다. 건물의 준공검사 여부는 불문한다.
점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도변경되어 이를 임차한 소액 임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
다만, 여관이나 민박과 같이 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법을 적용하지 않는다. 소액임차인의 주거생활 안정을 보장하기 위한 법이기 때문에 임차인이 자연인인 경우에만 적용되고 법인인 경우에는 적용되지 않는다. 자연인은 외국인도 본법의 적용을 받는다. 주거용 건물의 여부는 임대차계약 체결시를 기준으로 판단한다.

주택 인도받고 주민등록 이전해야 효력 주장할 수 있어
임차주택을 계속 점유?사용하면서 자신의 임차권을 임대인 및 임차주택의 승계인 즉 양수인이나 경락인에게 주장할 수 있는 힘을 대항력이라 한다.
주택임차인이 주택을 인도받고 주민등록의 이전을 마치면 그 다음날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있다. 그리고 확정일자까지 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
주택의 인도란 임차주택에서 실제로 거주하여야 하는 것을 말하지만, 반드시 계약 당사자가 거주할 필요는 없고, 계약 당사자와 일정한 관계가 있는 자가 거주하는 경우에도 주택의 인도는 있는 것이다. 주민등록의 이전은 주소의 이전을 말하는 것으로 부동산등기부상의 주소와 동일한 주소로 정확하게 전입신고를 해야 한다. 특히 공동주택의 경우에는 동?호수 등의 표시 없이 지번만 신고하거나 또는 잘못된 동?호수를 기재하여 주민등록을 한 경우 대항력을 취득하지 못한다는 것이 대법원 판례이다.

중간제목 : 우선변제권 취득을 위해 확정일자 필요
대항력과 소액보증금 보호를 위해서는 주택의 인도와 주민등록만 갖추어도 되지만 보증금 전체에 대한 후순위권리자나 일반채권자에 대한 우선변제권을 취득하려면 확정일자를 갖추어야 한다.
확정일자는 일정한 시점에 임대인과 임차인의 계약관계가 있다는 사실을 증명하는 것이고, 계약의 내용까지 증명하는 것은 아니다. 현재 동사무소, 법원 또는 등기소, 공증인사무소에서 확정일자를 받을 수 있다.
대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 임차인이 그 계약서를 분실 또는 멸실하였더라도 우선변제권은 소멸하지 않는다. 다만 이 경우에 임차인이 우선변제를 받으려면 공증인가 사무소에 보관된 확정일자 발급대장에 의해 종전의 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실이 증명할 수 있어야 한다.
다가구주택의 경우 단독주택으로 보기 때문에 임차인이 다가구 주택의 전부나 일부를 임차하여 전입신고 하는 경우 지번만 기재해도 대항력을 취득하며 , 지번을 정확히 기재한 이상 호수를 기재하지 않거나 잘못 기재한 경우에도 대항력에는 영향이 없다.
임차인이 착오로 임대차건물의 지번과 다른 지번에 주민등록을 하였다가 그 후 관계공무원이 직권정정을 하여 실제 지번에 맞게 주민등록이 정리되었다면 그 임차인은 주민등록이 정정된 이후에 비로소 대항력을 취득하게 된다.


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