임대차 계약과 수선 의무
Q: 제가 다른 사람 건물을 임차해서 음식점을 운영하는데, 누수로 음식점을 운영할 수 없게 되었습니다. 제가 임대인을 상대로 어떠한 법적 조치를 할 수 있을까요? 정신적 손해에 대해서도 손해배상을 받을 수 있을까요?
A: 차임감액이나 차임지급 거절을 하거나, 임대차계약을 해지하고 손해배상청구를 할 수 있습니다. 계약 위반에 따른 손해배상청구는 재산상 손해를 대상으로 하고, 정신적 손해는 원칙적으로 제외됩니다.
1. 임대차계약은 우리 실생활에서 빈번하게 일어나는 계약입니다. 특히 건물이나 토지 같은 부동산을 빌려 쓰고 대가를 지불하는 모습이 대표적이지요. 그러니까 임대차는 무엇인가를 빌려 쓰고 그 대가를 치르는 계약입니다.
2. 임대차계약에서 임대인(빌려주는 사람)은 임차인(빌리는 사람)에게 임대목적물(빌려주는 물건)을 사용할 수 있도록 제공할 의무가 있고, 임차인은 사용료를 내야 할 의무가 있습니다. 이 두 가지가 임대차계약에서 제일 중요한 ‘주된 의무’입니다. 그러니까 건물임대차에서 임대인은 임차인이 건물을 사용할 수 있도록 상태를 만들고 유지해 주어야 합니다. 만일 건물에 누수나 하자가 생겨서 이를 사용할 수 없게 되면, 임대인은 건물을 수선해서 그 용도대로 사용할 수 있게 해주어야 합니다. 즉, 임대인에게는 수선의 의무가 있습니다.
3. 임대인이 임대목적물(예를 들면, 건물)의 하자(예를 들면, 누수)를 수선해주지 않으면, 임차인은 어떤 조치를 해야 할까요? 차임(사용료)을 감액해달라고 요구하거나 차임 지급을 거절할 수 있습니다. 또한 하자가 너무 심해서 건물 전체를 용도대로 사용할 수 없다면, 임대차계약을 해지하고 손해배상청구를 해야 할 것입니다.
4. 임대차계약 해지는, 건물의 누수나 하자 때문에 임차인이 건물을 빌린 의미가 없어졌다고 판단되면 가능한 것입니다. 손해배상은 누수나 하자를 수선하지 않아서 발생한 재산적 손해를 배상한다는 것이고, 정신적 손해는 재산적 손해를 배상하고도 남는(치유되지 않은) 손해가 있다는 특별 사정이 있을 때에나 배상하는 것입니다.
5. 한편, 보통 임대차계약서는 손해배상액 예정 조항을 넣어서, 발생한 손해를 구체적으로 입증하지 않아도 배상받을 수 있도록 만들어져 있습니다.
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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