압류 후 유치권 행사
Q:
저는 건축업자인데, 인테리어 공사를 마감했으나 건물주가 공사대금을 주지 않고 있습니다.
제가 인테리어를 다 마치고 공사 현장을 떠났는데, 유치권을 행사해야 어떻게든 공사대금을 받을 수 있다는 말을 듣고, 다시 공사 현장을 관리하면서 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막을 내걸었습니다. 그런데 문제는 제가 공사 현장을 다시 점유 관리하기 전에 해당 건물이 압류되었습니다.
제가 유치권을 가지고 이 건물을 경매로 취득한 사람에게 주장할 수 있을까요?
A:
귀하가 해당 건물을 점유하면서 다시 유치권을 행사하기 전에, 건물에 대한 압류가 이루어지면 귀하는 유치권을 가지고 경락인(경매로 건물을 취득하는 사람)에게 대항할 수 없습니다.
유치권이라는 담보권은 예전에는 그렇게 중요성이 부각되지 않다가 건축업자들의 공사대금과 관련해서 재조명되고 있는 권리입니다. 유치권이 인정되려면, 담보되는 채권(쉽게 말하면, 공사대금 받을 권리)이 유치물에서 발생해서 변제기에 있어야 하며, 유치권자가 유치물을 계속 점유해야 하고, 그 점유가 적법해야 합니다. 그런데 최근에 압류 후 비로소 유치권 행사를 위한 점유를 시작한 경우에는 유치권자의 운명은 어떻게 될 지가 문제가 되었습니다.
건물주가 건축업자에게 다시 건물을 점유관리하면서 유치권을 행사하도록 허락하는 것은, 건축업자에게 점유를 허락하는 사실적인 측면도 있지만, 건축업자에게 유치권을 설정해주는 법률적인 측면도 있습니다.
그러한 유치권 설정이 압류 이후에 이루어진다면 어떨까요? 압류의 효력에 저촉될 것입니다. 압류가 이루어지면 처분금지효력이 발생하는데, 압류 이후에 해당 건물에 권리를 취득한 사람은 그러한 압류의 처분금지효력에 저촉되어서 압류채권자나 경락인에게 그 권리를 주장할 수 없습니다.
그러니까 압류 후 해당 건물을 다시 점유관리하면서 유치권을 주장하는 건축업자는 유치권을 가지고 경락인에게 대항할 수 없어서, 결국 경락인이 이러한 건축업자에게 해당 부동산에 대한 인도명령신청을 하게 되면 법원은 인도명령을 발령하게 됩니다.
결론적으로, 건축업자가 공사를 마친 후 그 공사대금을 받을 때까지 공사 현장을 떠나지 않는 것이 유치권 행사에 있어서는 바람직하겠습니다.
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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