A는 구미에 소재하는 3년 이상 보유했던 비과세 대상 아파트를 7월에 B에게 4억 원에 양도하려 한다. 그런데 B는 A가 양도한 아파트가 비과세됨을 알고 A에게 5억 원에 매매계약서를 작성해줄 것을 부탁했다. A 입장에서는 1세대 1주택인데다 3년 보유조건을 채웠고, 주택매매에 대한 양도소득세가 비과세되므로 5억 원에 매매계약서를 UP작성하여 신고해도 손해 볼 게 없다는 얘기였다. 과연 1세대 1주택 비과세혜택을 받는데 세무상 문제가 없을까?

▣ 비과세 및 감면배제로 양도소득세와 가산세 추가납부(2011.7.1시행)

1세대1주택 양도자로서 비과세 대상이거나 8년 이상 자경농지 등 양도자로서 양도소득세가 과세되지 않을 경우 양수자로부터 거래가액을 실제거래가액보다 높게 혹은 낮게 기재해 줄 것을 요청 받을 수 있다. 흔히 높게 기재하는 것을 ‘업(UP) 계약서’, 낮게 기재하는 것을 ‘다운(down)계약서’라고 말한다. 양수자는 취득가액을 높여 향후 해당 주택을 넘길 때 양도소득세를 줄일 수 있기 때문에 양도자에게 업 계약서를 써 달라고 하는데 이때는 엄청난 불이익이 있기 때문에 반드시 거절해야 한다. 



종전까지는 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택 비과세대상 주택 또는 8년 이상 자경하여 감면되는 농지 등을 양도하고 양도자와 양수자간에 협의하여 부동산매매계약서를 허위로 작성(Down, Up계약서)할 경우에도 양도소득세 비과세 또는 감면이 인정 되었고 부동산거래계약서 허위신고에 따른 일정율의 과태료만 부과 되었다. 그러나 올 7월1일 이후 거래분부터는 부동산매매계약서가 허위로 밝혀질 경우 과태료가 부과됨은 물론, 1세대1주택 비과세 및 8년 이상 자경농지 등에 대한 감면이 배제되어 각종 가산세와 함께 양도소득세가 부과됨을 특히 유의해야 한다.

▣부동산거래 허위신고에 따른 과태료 납부(2011. 1. 1개정)

부동산 거래계약 신고필증(부동산매매당사자 및 중개업소는 60일내에 부동산소재지 관할 시군구청장에게 신고 후 교부받는 서류)은 부동산 거래 및 등기 시에 반드시 필요한 서류인데, 이를 허위로 신고한 경우에는 양도자 및 취득자, 부동산중개인에게 허위신고비율에 따라 각각 과태료가 부과된다.

△과태료 부과율은 거래금액 외의 계약내용 허위신고 시에는 취득세의 0.5배가 부과되고, △허위계약서(DOWN, UP계약서)를 작성하여 거래가액을 허위로 신고한 경우에는 실거래가액과 신고가액의 차액이 실거래가액의 10% 미만인 경우 취득세의 0.5배, 10%이상 ~20% 미만인 경우 취득세의 1배, 20% 이상인 경우 취득세의 1.5배에 해당하는 과태료가 부과됨.



글 구미 이정하 세무사 사무소 이정하 세무사 054)715-9000
사진 전득렬 팀장 papercup@naeil.com

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