일시적 2주택인 경우 양도소득세 절세 전략 지역내일

일시적 2주택인 경우 양도소득세 절세 전략

지역내일 2011-03-10

김주택 씨는 2006년 난생 처음 아파트를 매입하여 꿈에 그리던 유주택자가 되었다. 그 후, 이사 계획이 생겨 2010년 2월에 새 아파트를 매입하여 일시적 1세대 2주택자가 되었다.
하지만, 부동산시장 침체로 1년 동안 기존 주택 매도가 이루어지지 않아 2011년 3월에 1년 전 매입했던 새 아파트를 다시 매도하였다. 이 경우, 추후 종전 아파트를 매도할 경우 1세대 1주택에 따른 양도소득세 비과세가 유지되는지 궁금하다.

● 일시적 2주택이 비과세 적용되려면
1주택을 소유하고 있는 1세대가 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우, 양도하는 주택을 양도일 현재 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시 및 5대 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 양도소득세를 비과세한다.(단, 고가주택인 경우 9억 원 초과 분 과세)
즉, 새로운 주택을 취득한 후 2년 이내에 비과세 요건에 충족한 종전 주택을 양도하면 비과세가 적용되나, 동 기간(2년) 경과 후 종전주택을 양도하면 과세가 된다.?
김주택 씨의 경우 2주택을 보유하다가 나중에 취득한 주택을 먼저 양도하였으므로 이는 당연히 과세 대상이 되고, 현재 보유하고 있는 종전 주택(2006년 취득한 주택)은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 상태에 있으므로 도중에 요건 변동이 없는한 추후 양도하더라도 양도소득세가 과세되지 아니하며, 신고하지 아니하여도 불이익은 없다.

● 부동산(주택)거래 관련 참고사항
일반적인 양도 및 취득 시기는 해당 자산의 대금을 청산한 날을 기준으로 하고, 잔금 청산일이 불분명하거나 잔금 청산 전에 소유권 이전 등기를 한 경우에는 등기 접수일이 기준이 된다.
1세대가 보유하고 있는 주택 수 계산은 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 주택분양권은 주택이 아니므로 주택수에 포함하지 않는다.

김정배 세무사

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