경매의 무효와 매각부동산의 반환
경매는 임의경매와 강제경매가 있다. 임의경매는 근저당권을 설정 받은 사람이 경매 실행을 법원에 의뢰하여 대행하는 것이고, 강제경매는 판결에 따라 채무를 지급하지 않는 채무자의 재산을 국가가 대신 강제집행권을 행사해 주는 것이다.
경매 이후에 판결이 취소되거나 근저당권이 무효임이 밝혀진 경우에는 어떻게 될까?
1억 원의 채무를 갚으라는 판결을 받은 채권자가 강제경매를 신청했는데 알고 보니 1억 원의 채무가 없었고 이미 변제된 것이 항소심에서 인정되어 판결이 취소되었다고 가정해 보자. 이 경우에도 경매는 유효하다. 매수인은 적법한 경매 절차에서 소유권을 취득한다.
그런데 근저당권의 경우에는 사정이 달라진다. 이미 변제된 근저당권을 이용하여 경매신청을 하고 경매가 된 경우를 가정해 보자. 이러한 경우 나중에 매수인을 상대로 근저당권이 무효이니 경매로 매수한 것도 무효라고 주장할 수 있을까?
근저당권이나 채권의 질권은 강제경매와 다르다. 임의경매나 질권의 특별환가명령은 담보권자의 채권을 만족시켜 주기 위하여 국가에서 환가를 대행해 주는 것에 불과하기 때문에 이미 채무가 변제되어 근저당권이 소멸되었음에도 경매 신청을 한 경우에는 매수인을 소유권을 취득할 수 없다.
민사집행법 제267조는 대금의 완납에 의한 매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다고 규정하고 있지만 이는 경매 개시 결정 이후에 담보권이 소멸된 경우만 적용되는 것이다.
일단 경매가 개시된 이후에는 변제를 하더라도 대금을 완납하기 전에는 경매 절차를 정지시키거나 취소할 수 있지만 매각대금을 완납한 후에는 경매를 취소하고 부동산을 회수할 수 없다. 입찰에 의하여 최고가 매수인이 정해지기 전에는 근저당권가 경매신청을 취하할 수 있지만 최고가 매수인이 정해진 이후에는 매수인의 동의없이 마음대로 경매를 취하할 수 없다. 이 경우에는 전액을 변제하고 근저당권을 말소하고 경매를 정지시켜야 한다. 이것도 매각대금을 완납하기 이전에만 가능하다.
법무법인 대륙아주 변호사 이재구
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