해약금
Q: 제(35세)가 아파트를 사서 어린이집을 운영하려고 하였는데 아파트 계약금을 지급한 후 아파트 주민들의 반대로 어린이집 운영이 곤란하게 되었습니다.
현재 중도금 지급일이 되지 않았는데 제가 이미 지급한 계약금을 돌려받고 아파트 매매계약을 없었던 것으로 할 수 있나요? 저는 아파트를 시세에 따라 사기나 협박 등이 없이 정상적으로 매수하였고, 한정치산자나 금치산자가 아니며, 매도인에게 아파트 취득 목적을 밝히지 않았습니다.
A: 매도인이 자발적으로 계약금을 돌려주면 문제가 없으나, 그렇지 않을 경우에는 매수인이 이미 지급한 계약금을 포기하지 않고는 계약을 없었던 상태로 만들 수는 없습니다.
사람들이 계약을 체결하면 그 당사자 사이에서 계약은 법과 같은 것으로 계약 당사자는 계약 내용을 준수하여야 하고 함부로 계약을 파기할 수 없습니다.
우리 민법에서는 계약 당사자가 계약의 구속으로부터 벗어날 수 있는 방법으로 무효, 취소, 해제를 정하고 있습니다. 선량한 풍속 기타 사회질서에 비추어 수용할 수 없는 계약이나 정상적인 판단 능력이 없는 사람의 계약, 현저하게 불공정한 계약의 경우에는 무효가 될 수 있습니다. 한편, 미성년자나 한정치산자 또는 금치산자의 계약, 사기나 협박에 기하여 체결한 계약이나 중대한 착오에 기한 계약은 취소할 수 있고, 계약위반이나 약정 해제 사유가 있는 경우, 계약금 포기 또는 배액상환의 경우에는 계약 해제를 할 수 있습니다.
이 사안은 매수인은 아파트 매매 계약을 무효화시키거나 취소할 만한 사정이 보이지 않고 계약위반이나 약정해제사유를 근거로 해제할 수 없을 것으로 보입니다. 따라서 매수인이 이 매매계약에서 벗어날 수 있는 방법은 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 방법이 유일합니다.
매매계약에서 계약금을 주고받은 경우, 추가적인 계약 이행이 없다면 매도인은 받은 계약금의 배액을 매수인에게 돌려주고, 매수인은 지급한 계약금을 포기하여 매매 계약을 해제할 수 있는 것입니다. 다만 계약금 수수가 있는 경우에도 계약금 포기나 배액상환에 의한 계약해제를 인정하지 않는다는 약정이 있다면 계약금에 근거하여 해제할 수는 없습니다(민법 제555조 제1항).
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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