노후 된 아파트나 주택이 재개발․재건축될 때 기존의 주택 소유자에게 나중에 새로 신축된 아파트 등을 취득할 수 있는 권리가 부여되는데 이를 조합원 입주권(이하 ''입주권'')이라 한다. 이러한 입주권은 부동산이 아니라 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’이므로 주택으로 보지 않는다.

그러나 2006년 1월 1일 이후부터 관리처분계획 인가를 받아 입주권으로 전환되거나 경우와 취득하는 입주권의 경우 부동산 투기를 억제 및 실수요자를 보호할 목적으로 입주권도 주택 수 계산에 포함되도록 변경함으로써 매매시 주의가 필요한 바 다음의 세가지 상황으로 구분하여 알아보자.

첫째, 기존에 보유하고 있던 주택이 재개발(재건축)사업으로 인해 조합원 입주권(이하 ''입주권'')으로 바뀌는 경우 비과세를 적용받을 수 있는 요건에 대해 살펴보고,

둘째, 기존에 입주권을 보유 중인 사람이 새로운 주택(대체주택)을 취득한 후 재개발(재건축)사업이 완료되어 대체주택을 매도할 때 비과세 적용받을 수 있는 요건과

셋째, 기존 주택을 보유 중인 사람이 실수요 목적의 입주권을 취득한 후 기존 주택을 매도할 때 비과세를 적용 받을 수 있는 요건에 대해 살펴보도록 하자.

■상황1.하나의 입주권을 보유하고 있는 경우

관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택자이면서 3년 보유(서울 및 수도권 일부는 2년 거주)의 기간을 만족하고, 양도일 현재 다른 주택이 없거나 다른 주택을 취득한 경우에는 그 취득일로부터 2년 이내에 입주권을 양도하면 비과세 대상이 된다. 주의 할 점은 주택이 아닌 입주권도 1세대 1주택 비과세대상이 된다는 점과 매매시점이 아닌 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건이 충족돼야 한다는 것이다.

예를 들어, 주택의 재건축과 관련된 관리처분계획인가일이 2007년 12월 27일인 서울의 A아파트를 각각 한 채씩 보유하고 있는 ''갑''과 ''을''은 2010년  10월 30일 양도 할 예정이다. 아파트 취득시기는 ''갑''은 2004년 7월 1일이고, ''을''은 2006년 10월 30일이다. 

이 경우 ''갑''은 관리처분계획인가일 현재 3년 이상 보유하였으므로 비과세 대상이 되지만,

''을''은 현재의 양도 당시의 보유기간은 3년 이상이지만, 관리처분계획인가일 현재 보유기간이 1년 2개월로써 비과세 대상에서 제외된다.

■상황2.1주택 보유자가 입주권을 취득한 경우
첫 번째, 일시적 2주택 비과세 규정이 그대로 적용된다. 즉 비과세 요건을 충족한 기존 1주택 보유자가 입주권을 취득한 후 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세가 적용된다.

두 번째, 입주권을 실수요 목적으로 취득한 경우라면 취득 후 2년이 경과했을 때 기존 보유주택을 양도해도 비과세 규정이 적용되는 경우가 있다. 이 경우는 기간·이사·거주 요건 등을 모두 충족해야 하는 등 까다롭기 때문에 신중을 기해야 한다. 우선 기존 보유주택이 3년 이상 보유 등 비과세요건에 부합되고, 입주권에 의한 재개발(재건축) 신축주택 완성 전 또는 완성일로부터 2년 이내에 기존 보유주택을 양도해야 하며, 재개발(재건축) 신축주택이 완성된 후 2년 이내에 그 재개발(재건축)된 신축주택으로 세대 전원이 이사해 그 주택에서 1년 이상 거주(거주요건)하면 기존 보유주택은 비과세 대상이 된다.(2년내양도-2년내 이사-1년 이상 거주 )

■상황3.입주권 1개의 보유자가 대체주택을 취득한 경우
일시적 2주택 비과세 규정이 적용 가능함으로 기존 입주권 보유자가 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 당해 입주권을 양도하는 경우 비과세가 가능하다. 물론 관리처분계획 인가 당시 비과세요건이 충족된 입주권이어야 한다.

기존 보유주택 재개발(재건축)사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 ''대체주택'')을 취득한 경우 다음의 일정한 요건만 충족하면 보유기간 및 거주기간의 제한없이 대체주택에 대해 비과세가 가능하다.

①우선 재개발(재건축)사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주하여야 하고,

②다음으로 관리처분계획에 따라 취득하는 재개발(재건축) 신축주택이 완성된 후 2년이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하여야 하며,

③마지막으로 관리처분계획에 따라 취득하는 재개발(재건축) 신축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도해야 한다.

위의 여러 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 비과세가 적용되지 않는다.(1년 이상 거주-2년 이내 양도-2년 이내 이사-1년 이상 거주)

위에서 살펴본 바와 같이 재개발 등의 경우에는 실무가 복잡하고, 상황마다 각각 다른 판단을 해야 하며 양도차익이 커서 비과세 판단이 무엇보다 중요한 사안이므로 매매 등을 고려 시에는 반드시 전문가의 상담을 받아보는 것이 좋다.

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>