집값 더 떨어질까?

1990년대 일본의 부동산 파동은 20년 장기불황의 원인이 되었다. 2008년 미국 서브프라임 사태는 미국만이 아니라 전 세계 경기침체의 원인을 제공했다.
정부와 경제계는 지금 우리 경제의 뇌관인 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실이 한국판 서브프라임 사태로 번지지 않을까 전전긍긍하고 있다.
PF대출은 약 100조원이 넘는다. 주택담보대출은 346조원이다. PF대출 부실과 주택담보대출이 함께 문제가 된다면 부동산발 금융위기가 닥칠 수밖에 없다.
최근 총부채상환비율(DTI)을 푸느냐 마느냐의 논란이 절박한 상황을 말해주고 있다. DTI를 풀자니 혹시 집값이 뛰고 투기가 일어나 거품이 더 확대될까 걱정이고, 풀지 않아 집값이 떨어지면 미분양이 확대돼 PF부실이 터질까 걱정이다.
PF부실이 터질 경우 금융기관까지 부실화돼 또다시 공적자금이 들어갈까 걱정되는 딜레마에 빠져 있다.

‘부동산 불패’ 신화는 끝날 수밖에 없어
통계에 의하면 연소득 대비 서울의 집값은 뉴욕이나 런던 도쿄보다 30% 정도 비싸다. 서울 강남의 소득대비 집값은 뉴욕이나 도쿄의 거의 2배에 달한다.
세계화된 시장경제이므로 집값은 더 이상 오르기 어렵게 되어 있다. 서서히 떨어질 수밖에 없다. 왜냐하면 이자율은 오를 수밖에 없고 가계빚과 정부부채가 너무 늘어나 있기 때문이다. 지금까지는 정부가 돈을 풀고 가계가 빚을 냈기 때문에 집값이 유지돼왔다. 그러나 이제 한계가 다가왔다.
우리나라 2009년 국내총생산액은 1063조원인데 가계부채는 734조원, 정부 및 공공기관 부채는 750조원으로 급격히 늘고 있다. 여기에 기업부채 1255조원까지 더하게되면 GDP의 257%에 달한다.
이런 상황에서 집값이 급격히 떨어지면 IMF 때처럼 금융권이 다시 파산할 수밖에 없다. 그러니 천천히 떨어지게(소프트랜딩) 해야 한다.
어떻게 해야 할까. 해법은 DTI를 푸느냐 안 푸느냐의 문제가 아니다. DTI를 푼다고 문제가 해결되지도 않고 안 푼다고 금융이 건전화되지도 않는다.
경제정책을 고환율에 의한 수출대기업 우대정책에서 내수 중소기업과 자영업 활성화 정책으로 근본적으로 바꾸지 않는 한 이 위기를 탈출할 수 없다.
고환율로 수출대기업을 밀어주는 정책이 내수산업을 침체시켜 중소기업과 자영업을 고사시키고 있다. 우리 사회를 빈익빈·부익부로 양극화시키고 중산층을 붕괴시키고 있다. 당연히 집을 살 사람들이 줄어들 수밖에 없고, 서민들이 아파트 평수를 늘려갈 수 없게 돼 있다.
더구나 출산율이 1.15이고 결혼연령이 늦어져 1인 가구가 20.2%인 341만 가구로 해가 갈수록 늘어나고 있다. 1인 독신자 아파트만 수요가 늘어나고 있다. 출산율이 일본이나 미국 등 OECD에서도 최하위다. 인구가 가장 빨리 줄게 돼 있다.
이렇게 수요가 없는 곳에 공급만 늘리니 미분양사태와 PF부실이 금융권의 위기로 치닫고 있다. 집값은 더 떨어지게 돼 있다. 이대로라면 악순환이 반복될 것이다. 건설업과 금융업은 붕괴로 치닫게 된다. 일본처럼 장기침체에 빠질 수 있다. 미국처럼 부동산발 금융위기가 올 수도 있다.

임대나 전세가 웃는 시대 온다 … 현금이 더 중요
‘부동산 불패’의 신화는 끝날 수밖에 없다. 집값은 장기적으로 떨어질 것이니 이제는 발상을 바꿔야 한다.
아파트는 교환가치를 통한 소유의 개념이 아니라 주거를 위한 사용가치라는 쪽으로 사회적 인식을 바꾸는 일대 전환의 시대가 다가오고 있다. 임대나 전세가 웃는 시대가 온다. 현금이 더 중요하다. 더 이상 가계부채를 늘려선 안된다.
주택업체들은 당분간 더 이상 큰 집을 짓지 않아야 한다. 큰 주택은 남아돌아간다. 서울은 주택자가보유율은 50%지만 주택보급률은 93%이다. 지방은 주택보급률이 107%이다. 서울과 수도권은 소형 아파트를 더 지어야 한다.
미분양 아파트는 결국 건설 관련자들이 사거나 값싸게라도 시장에서 소화할 수밖에 없다. 자신이 한 일은 자신이 책임져야 한다.

장명국 발행인
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