국내 부동산 가격이 하락하고 있다. 지난해 경제위기 속에서도 국내 집값은 요지부동이었다. 그런데 최근에 들어 전국적으로 집값이 하락 추세다. 서울 강남 지역 아파트 가격은 하락하지 않는다는 ‘강남불패’ 신화도 무너지는 느낌이다. 주택 규모별로 보면 그동안 큰 인기를 모았던 중대형 아파트 가격 하락폭이 소형보다 훨씬 크다. 주택 가격은 하락하는데 거래량은 크게 위축되어 있다. 가격이 더 떨어질지 모른다는 의구심 때문이다. 국내 주택시장의 침체 원인은 기본적으로 수급불균형 때문인 것으로 분석된다. 우선 주택 공급이 증가하고 있다. 고양시를 비롯 전국의 신도시 건설이 한창 진행 중이고 보금자리 아파트 공급도 계속 늘어날 전망이다. 주택 공급이 증가하는 가운데 수도권 미분양 아파트는 늘고 있다. 정부의 미분양 해소 정책 등으로 전국 미분양 아파트는 줄고 있는 추세다. 하지만 수도권의 미분양과 ‘준공 후’ 미분양은 오히려 증가하고 있다. 이처럼 주택 공급은 늘어나는데 수요 기반은 약화되고 있다. 국내 경제는 지표경기가 크게 호전되고 있지만 체감경기는 개선되지 않고 있어 가계소득에 의한 주택구입 여력이 떨어지고 있는 것이다. 이에 더해 가계부채 급증과 금리 상승 등에 따른 가계 재무구조 악화, 원리금상환 부담 등으로 인하여 차입을 통한 주택구입 능력도 하락하고 있다. 국내 가처분소득 대비 개인금융부채는 금융위기 가운데서도 늘어났다. 가계부채가 선진국 중 가장 큰 것으로 알려진 영국 다음으로 높은 수준이다. 주택 가격에 대한 인식 변화도 수요 부진의 원인이다. 금융위기 이후 주택투자의 위험성이 커지면서 주택 수요자들의 인식이 이전과 달라지고 있는 것이다. 특히, 금융위기 동안 미국과 영국 등이 각기 고점대비 33%, 20% 정도 가격 하락 조정을 받은 것에 비해 한국은 거의 변화가 없어 추가 가격 하락 위험을 안고 있는 것으로 시장에서는 우려하고 있다. 수급 여건이 악화되는 가운데 부동산 보유나 거래에 대한 중과세 제도와 금융 규제 강화로 인해 국내 부동산 가격은 하방 압력이 높은 상황이다.
국내 주택 가격은 이전에 크게 오른 것에 비하면 하락폭은 그렇게 큰 것은 결코 아니다. 주택 가격은 장기적으로 더 낮아져야 한다. 집값이 비싸면 서민층과 젊은이들의 자기집 마련이 힘들어진다. 주거 비용이 비싸면 기업 투자 부진의 원인이 되고 국내 경제의 경쟁력도 약화된다. 그럼에도 불구하고 부동산 가치가 너무 빠르게 하락하면 이에 따르는 문제점 역시 만만치 않다는 점이다. 일단 국내 가계가 보유하고 있는 자산의 대부분은 실물 자산인 부동산이다. 서민들이 살고 있는 주택은 삶의 터전이자 자녀들의 학자금과 결혼 그리고 노후 생활 자금의 원천이기도 하다. 게다가 대부분 돈을 빌려 부동산을 구입했기 때문에 부동산 가격의 급락은 대출금융 기관의 부실로도 이어진다. 미국의 금융 위기가 발생한 직접 원인은 신용 상태가 낮은 가계에 대해 부동산 담보 대출이 부실해진 데 있다. 부동산 가격 급락은 건설 경기 침체로도 이어진다. 건설업은 고용 유발 효과가 클 뿐만 아니라 철강, 음식료업 등 내수 산업의 성장에도 기여한다. 지방 경기를 활성화하는 데도 건설업은 큰 몫을 한다. 이런 사정들로 인해 현재 정부의 부동산 대책이 이러지도 저러지도 못하는 곤경에 빠져들고 있는 느낌이다. 부동산 대책의 딜렘마에서 벗어나기 위해서는 장기적 안목에서 정책을 결정해야 한다. 단기간 내에 집값을 내리려고 조급해하기 보다는 중장기적인 주택 수급 정책을 통해 점진적으로 부동산 가격을 하향 안정화시켜야 한다는 말이다. 우선 국내 인구 구조 변화, 주택 선호 취향, 수도권과 지방의 특성 등을 고려한 주택 유형별, 규모별, 기간별 수급 조절 방안을 마련해야 한다. 이에 더해 실수요자들에 한해 부동산 세제나 금융 규제 등을 제한적이고 한시적으로 완화할 필요도 있다. 또한 부동산 가격 하락에 대비하여 다양한 금융 자산 개발 등을 통해 서민들의 자산 증식 수단을 다각화하는 방안도 강구해야 할 것이다. 특히 고가 부동산을 유동화하는 부동산 연금이나 역모기지 상품 시장을 보다 더 활성화시켜 실물 자산을 생활 자금으로 활용하도록 유도해야 한다. 집값 하락 추세가 일본처럼 단기간 내 버블 붕괴로 이어져 경제 전체가 장기 경기 침체 국면에 빠지지 않도록 하는 정부의 미시적 정책 대응이 요구되는 상황이다.

현대경제연구원 경제연구본부장 유병규
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