Q : 부동산중개업자 갑의 중개로 대치동 아파트 1채를 A로부터 매수하기로 하고 A에게 매매대금 4억600만원을 지급했습니다. 그러나 알고 보니 A는 위장매도인으로서 아파트의 실소유주가 아니었습니다. 중개업자 갑에게 따져 묻자 갑은 A의 주민등록증과 아파트의 등기부등본을 통해 A가 아파트의 소유명의인임을 확인했으므로 책임이 없다고 주장합니다. A는 현재 소재를 알 길이 없습니다. 어떤 법적 조치를 취해야 하나요?

A : 부동산 위조사기 중 가장 빈번한 사례는 소유자를 사칭, 부동산 매매계약을 체결한 뒤 계약금 또는 중도금을 받고 잠적하는 것인데, 이때 사기범의 행적을 찾기는 현실적으로 어려우므로 중개업자에게 책임을 묻는 사례가 많다. 최근 서울중앙지방법원은 신분증과 등기부등본을 확인했어도 등기권리증을 확인하지 않아 부동산 소유자를 사칭한 사기를 당했다면 중개업자에게 70％에 달하는 배상책임이 있다는 판결을 선고하는 등 중개사에게 차츰 높은 수준의 주의의무를 부과하는 경향이다. 따라서 이번 기회에 위조 신분증으로 부동산 소유자를 사칭하여 거래 후 잠적하는 부동산 사기사건을 예방하는 방법을 알아보자.

현행 법체계는 사기범이 위조한 서류를 믿고 부동산 매매거래를 한 경우, 매수인이 손해를 감수해야 하는 구조로 돼 있다. 따라서 부동산거래를 안전하게 하려면 소유주라고 주장하는 사람이 진짜 소유주인지 그리고 상대방이 준비해온 서류가 위조 서류인지 여부 정도는 식별할 수 있어야 한다. 부동산등기부등본부터 해독할 수 있어야 하고, 등기부등본 상의 소유자의 인적사항과 소유주라고 주장하는 사람의 신분증도 확실하게 대조해야 한다. 등기권리증을 소지하고 있는지 여부, 내용이 올바르게 되어 있는지도 필히 봐야 한다. 기술발달로 신분증 위조는 너무나 쉬우므로 등기권리증의 확인은 필수다. 위 서울중앙지방법원의 판결도 중개업자가 부동산 소유자의 신분증과 등기부등본을 확인한 것만으로 중개의무를 다했다고 보는 관행에 제동을 걸고 계약체결 단계에서부터 등기권리증을 확인하라는 것이었다.

만일 사기범이 신분증뿐만 아니라 등기권리증까지 위조해서 범행을 하였다면 중개사에게 책임을 물을 수 있을까? 구체적인 사실관계에 따라 다르겠지만 묻기 어렵다는 게 판례의 입장이다. 따라서 부동산거래를 할 때는 가급적 소유주와 직접 만나 계약서를 작성하는 것이 좋다. 부동산중개업자만 믿고 스스로 확인을 소홀히 해서는 안 된다.

문의 (02)2051-1244
법무법인 백상 정관영 변호사

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