건물 신축 중 공사 중단과 유치권 지역내일

건물 신축 중 공사 중단과 유치권

지역내일 2010-04-02

좋은 경매 물건이 무엇일까? 싸고 좋은 땅이나 건물 사면 제일 좋을 것이다.

경매에서도 싼 게 비지떡이라는 말을 명심하지 않으면 나중에 잘못된 입찰로 큰 손해를 보게 된다.

건축과 관련된 공사 대금은 크게 2가지가 있다.

하나는 땅 자체에 대한 공사 비용이고, 또 하나는 지상 건물의 건축 비용이다. 땅과 건물은 별개이기 때문에 지상 건물의 건축비로 땅에 대한 유치권을 행사할 수 없다.

대법원 판례 중에는 육가공 공장의 신축 공사가 중단되면서 공장 부지가 경매된 경우 유치권을 행사할 수 없다고 한 것이 있다.

건물 신축 공사로 인한 공사 대금은 건물에 관한 채권일 뿐이고, 건물 부지인 토지에 관한 채권은 아니기 때문에 유치권을 행사할 수 없다는 것이다.

건축이 중단된 지상 구조물은 벽체, 지붕이 없기 때문에 부동산(건물)이 아니고 토지의 일부(토지 부합물)에 불과하기 때문에 유치권 행사가 불가능하다.

예외적으로 지상의 아파트 건축 공사와 관련된 채권임에도 토지에 대한 유치권을 인정한 사례도 있다.

아파트를 짓기 위한 기초 파일 공사 대금 채권을 근거로 토지에 유치권을 행사한 사건이었는데 공사 내용이 임대 아파트 신축 공사 중 토목 공사 부분에 국한되어 있고, 토목 공사는 기존의 과수원, 전, 하천을 대지화 시키는 공사였기 때문에 건물이 아닌 ‘토지’에 관한 공사로 본 것이다.

건물 건축 공사는 토지와 관련된 다소간의 토목 공사가 수반된다.

지상 건물 건축을 위한 부지 조성 공사라고 하더라도 건축과 별도로 토지의 형상을 바꾸는 대지화 작업을 한 것은 토지에 관한 공사로서 유치권의 대상이 된다고 할 수 있다.

유치권 신고가 된 경매 부동산은 가격이 아무리 싸다고 하더라도 욕심을 내지 말고, 유치권에 대한 충분한 검토를 한 다음 입찰 여부를 결정하여야 한다.

이재구 변호사