상가 평면 매장에 대한 등기는 무효
터미널이나 대형 의류, 상품 몰(판매장)에 가보면 많은 점포들이 빽빽하게 들어서 있는 것을 볼 수 있다. 이러한 점포들은 개인들에게 분양된 것으로서 소유자가 다르게 등기되어 있다.
법에 의하면 건물의 일부분을 나누어 분양하려면 이용도 독립적으로 할 수 있어야 하고, 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다. 구조상의 독립성이 인정되려면 벽이 설치되어 있어야 하는 것이 기본이다.
그런데 벽이 없이 평면 바닥에 금을 긋는 것만으로 구분건물이 된다고 할 수 있을까? 원칙대로 하면 구조상 구분되는 칸막이 등이 없으므로 구분소유가 불가능하다.
예외적으로 규모가 큰 몰(상가 건물), 버스터미널 등의 경우 ‘경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치하고 구분 점포별로 부여된 건물 번호 표지를 견고하게 부착’하면 구분 소유권의 객체가 될 수 있다. 이 때에는 건물 벽을 설치할 경우 판매 영업에 큰 불편이 따르기 때문에 예외를 인정한 것이다.
이러한 예외적인 건물 이외의 경우에는 벽이 설치되어 있어야 한다. 벽도 없는 평면에 금을 긋고 건축물 관리 대장에 독립한 별개의 구분 건물로 등재한 경우에는 등기부 상에도 구분 소유권으로 등기되어 소유자가 여러 명으로 나뉘게 된다.
이러한 경우에는 구분 소유권 등기는 그 자체로 무효이다. 집합 건물법에 의하면 건축물 대장 소관청은 조사 결과 건물의 현황이 독립성이 없을 때에는 집합 건축물 대장의 등록 신청을 거부하고 일반 건축물 대장에 등록하여야 한다고 규정하고 있다.
잘못된 건축물 대장을 기초로 등기부가 만들어 진 경우 이를 믿고 근저당권을 설정하거나 매수한 사람들은 어떻게 보호를 받을 수 있을까?
이 경우에는 사회적으로 큰 문제가 될 수 있다. 근저당권 실행에 의한 채권의 회수가 곤란해지고, 등기 이전이 무효가 되면 국가의 건축물 대장 관리, 등기 사무 처리상의 과실을 이유로 국가 배상을 청구할 수도 있을 것이다.
이재구 변호사
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