구 근저당권과 새 근저당권의 차이
지역내일
2009-12-18
돈을 빌려줄 때 새로 근저당권을 설정하고 돈을 빌려주는 경우와 이미 설정된 1순위의 근저당권을 양수받고 돈을 빌려주는 경우가 있을 수 있다. 어떤 것이 더 안전할까?
이미 설정된 1순위의 구 근저당권을 양도받는 경우 1순위 근저당권을 넘겨받았으니 안심하고 있다가 큰 코 다친 사람이 있다.
1998년에 1순위 근저당권이 5억 원 설정된 것이 있었고 그 뒤 2005년 7억 원의 가압류가 있었는데 그 1순위 근저당권을 2006년 넘겨받은 사람이 있었다.
만약 2005년 이전에 1순위 근저당권의 채무가 모두 변제되었다면 어떻게 될까?
근저당권의 채무가 모두 변제되어 소멸되거나 소멸시효가 지난 경우 근저당권은 무효가 된다. 그 이후에 이를 이전받았다고 하더라도 역시 무효이다.
이미 갚은 근저당권 등기가 말소되지 않고 있는 경우 이를 다시 사용할 수 있을까?
이를 무효인 근저당권의 유용이라고 한다. 만약 유용하기 전에 가압류가 있거나 후순위 근저당권이 설정되어 있는 경우라면 무효인 근저당권이 유효하게 살아날 수 없다.
근저당권은 양도하더라도 그에 딸린 채무를 같이 넘겨야 하는데 이미 채무가 소멸하여 없어졌기 때문에 같이 넘길 채무가 없는 것이다.
특히, 오래된 근저당권을 넘겨받을 때에는 직접 근저당권의 채무 존재 여부를 확인해 보아야 한다.
만약 소멸시효가 완성되었다거나 채무가 모두 변제되었다면 근저당권은 무효가 된 것이므로 이전받지 말아야 한다. 채무자가 가지고 온 근저당권 이전서류, 근저당권의 순위만 믿고 돈을 빌려주면 나중에 큰 손실을 볼 수 있다.
나중에 근저당권이 말소되면 아무런 담보가 없는 것과 같게 된다. 이러한 위기에 처한 사람들은 근저당권이 말소되는 것만 보지 말고 즉시 전문가와 상담하여 차선책을 강구해야 한다.
선순위의 근저당권이 무효로서 말소될 경우에 대비하여 일반 가압류를 하고, 대여금에 대한 판결을 받아 놓아야 한다. 그래야 경매 절차에서 선순위를 제외한 나머지 채권자들과 배당금이라도 나누어 가질 수 있게 된다.
근저당권이 없는 일반 채권자는 경매개시 후 배당요구 시기가 경과하지 전에 판결에 기한 배당요구를 해야 일부라도 배당을 받을 수 있다.
근저당권에 관한 한 헌신보다는 새신이 무조건 좋다는 것을 명심해야 한다.
이재구 변호사
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