연초보다 5000~6000만 원 이상 상승, 타지로의 전출은 드물어

전세 값이 하루가 다르게 뛰고 있다. 소형 위주의 전세가격 상승세가 중형과 대형 면적 아파트로까지 이어지더니, 지역도 강남에서 강북으로, 서울에서 수도권 전 지역으로 확산됐다. 연초와 비교해서 최소 5000만원, 많게는 1억5000만원까지도 오른 강남 서초 지역의 전세 값 폭등에 강남 세입자들은 그 끝이 어디일지 궁금하다.

공급과 수요의 불일치로 빚어진 현상
지방의 자가(自家) 가구 비율은 50%가 넘는 반면 강남은 전체 가구의 3분의 1만이 자기 집일 정도로 이 지역에는 전·월세 세입자 비중이 높다. 다른 지역에 집을 갖고 있어도 주거환경이나 직장 문제, 자녀 교육 등을 이유로 강남으로 유입하는 이들이 많은 탓에 강남의 유(有)주택 임차 가정 비율 역시 다른 지역에 비해 높은 편이다. 이처럼 세입자 비율이 높은 강남지역의 전세 값 변동은 지역 세입자들에게 뿐만 아니라 전국적으로 관심의 대상이 아닐 수 없다.
대치동 우성 아파트에 사는 박 모(46) 주부는 지난해 이사할 때만 하더라도 2억8000만원(전용면적 103㎡)하던 전세 값이 현재 4억 원으로까지 치솟아 속병을 앓고 있다. 내년 봄이 만기인데 전세 값이 계속 이 상태라면 1억 원이 넘는 돈을 올려줘야 하기 때문이다.
서초구도 사정은 마찬가지. 서초동 무지개 부동산의 김광수 대표는 “전세 값이 연초 대비 5000~6000만 원 이상 올랐지만 매물 품귀 현상이 빚어지고 있다”고 밝혔다.
강남이 전세 값 상승의 진원지가 된 원인은 한마디로 말해 공급과 수요의 불일치 때문이다. 부동산 1번지의 김은경 부동산연구소 리서치팀장은 “가장 큰 이유는 전세 물량은 적은 반면 찾는 수요가 많다 보니 자연스럽게 가격이 올라갈 수밖에 없다”면서 “특히 지난해 MB 정부가 들어서면서 강남 학군 수요는 오히려 더 많아졌으며 이로 인해 강남에 입성하려는 학부모 역시 더 늘고 있는 추세”라고 덧붙였다.
학군 수요뿐만 아니라 직장인 역시 강남 전세의 무시 못 할 수요이다. 김광수 대표는 “삼성 등의 대기업이 많기 때문에 강북에서 자기 집을 보유하고 있더라도 손쉬운 출퇴근을 위해 강남의 전세 집을 찾아서 물량은 더욱 부족하다”고 설명했다.
상반기의 강남 집값 상승도 전세 값 상승으로 이어지는데 한몫했다.
그러나 현재의 전세 값 상승은 현실화된 것이라는 견해도 적지 않다. 2007년과 2008년 잠실 재건축 물량의 입주 때 쏟아져 나온 물량으로 역전세난과 함께 전세 값 하락폭이 컸기 때문에 지금의 가격은 오히려 정상 수준을 회복한 것이라는 말이다.

전세 값 올라도 강남은 안 떠나
그러나 이처럼 전세 값이 급등해도 강남 세입자들은 큰 움직임을 보이지 않고 있다.
서초동 S아파트 전용면적 82㎡에 사는 자영업자 하모 씨(47). 줄곧 전세로 살다가 사업이 어려워지면서 지난해 보증금 1000만원, 월세 110만 원에 지금 살고 있는 집으로 이사했다. 그는 올 초 경기가 더 어려워지면서 사채를 썼다가 곤경을 치룬 일도 있다. 그럼에도 불구하고 그는 강남을 떠날 생각이 없다. 단지 옆에 있는 중학교에 다니는 아들이 대학에 들어가기 전까지 말이다.
하 씨의 경우처럼 강남에서 세입자로 살아가는 사람은 높은 전세 혹은 월세 부담에도 불구하고 뚜렷한 목적을 가지고 있기 때문에 설사 전세 값이 오른다고 해도 타지로 이주하는 비율은 높지 않다. 어떡하든 기존에 살고 있는 집에서 버텨보거나 주변에서 맴도는 경우가 대부분.
닥터아파트 리서치연구소의 이영진 이사는 “강남은 세입자도 오를 것을 이미 염두에 두고 살기 때문에 전세 값이 상승해도 올려줄 여력이 있는 경우가 많다”며 “그러나 단지 전세 값이 하락할 당시 싸다는 이유만으로 강남에 입성한 사람들은 지금의 전세 값 급등 현상이 부담스럽기 때문에 강동이나 광진구, 성동구 쪽으로 전출하기도 한다”고 설명했다.
강남 세입자들은 타지로의 이동도 드물지만 같은 단지의 작은 평수로, 혹은 오피스텔, 다세대 빌라 등으로 옮겨가는 경우가 많지 않다는 것이 특징이다. 물론 이런저런 이유로 강남을 떠날 수 없는 세입자들은 울며 겨자 먹기로 신용대출, 혹은 담보대출을 통해 자금을 조달하기도 한다. 최근 정부가 전세자금 대출 지원을 확대한다고 했지만 정해진 조건(연봉 3000만 원이하 무주택자, 전용면적 85m² 이하의 국민주택규모)이 있기 때문에 이를 활용하는 강남 세입자들은 많지 않다.

재계약 혹은 오래된 아파트를 노려라
강남지역 신규입주물량은 거의 전무하고 추가 수요는 계속 발생하는 상황에서 전세 값 상승은 당분간 계속 이어질 것이라고 전문가들은 전망한다. 또한 잠실 1, 2단지 재건축 입주 2년이 되는 내년에는 전세 분쟁도 심심치 않게 발생할 것이라는 우려의 목소리도 있다.
이런 상황에서 세입자들은 어떻게 대처하는 것이 바람직할까.
전문가들은 만기가 된 세입자들에게 가능하면 재계약할 것을 조언한다. 새로 전세 집을 옮기기 보다는 재계약이 그나마 전세 보증금의 상승폭을 줄일 수 있기 때문이다. 김은경 팀장은 “내년이 만기인 세입자라면 잠실 재건축 단지의 2년차 아파트 전세 매물을 노려볼 것”을 귀띔하기도 한다. 이영진 이사 역시 “굳이 새 아파트만 찾지 말고 재건축 대상이나 20년 이상 된 중층 아파트는 아직까지 2~3억 사이에서도 가능한 곳이 있으므로 그런 곳을 찾아보는 것도 괜찮다”고 말했다.
조윤수 리포터
choyounsu@hotmail.com

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