담보 목적 가등기로 인한 피해
지역내일
2009-09-11
일반인은 금전 거래를 하면서 채권 회수를 용이하게 하기 위하여 근저당권을 설정하거나 가등기를 설정하는 경우가 많이 있다. 이렇게 담보를 확보하기 위한 수단으로 이용되는 가등기가 담보 가등기이다. 근저당권의 경우에는 근저당권 등기 내용에 채권 최고액을 기재하게 되어 있고, 일반인이 이를 열람할 수 있어 근저당권의 피담보 채무액을 어느 정도 예측할 수 있기 때문에 근저당권이 설정된 부동산의 담보 가치를 평가할 수 있다.
그런데, 담보 가등기의 경우에는 근저당권과 달리 피담보 채무액이 어느 정도인지 이를 예측할 수 객관적인 기재 내용이 없어 담보 가등기가 설정된 부동산의 담보 가치를 평가하기가 매우 곤란하다. 이와 같이, 담보 가등기의 피담보 채무액이 어느 정도인지 확인한 후에 후순위 근저당을 설정하고 금전 거래를 하는 경우에는 안심할 수 있을까?
가령, 2억 원의 시세가 나가는 부동산에 선순위 담보 가등기의 채무 금액이 1억원인 사실을 확인하고 후순위로 근저당권을 설정한 경우 근저당권이 설정된 이후에 선순위 담보 가등기권자와 채무자 사이에 추가적인 금전 거래로 채무액이 증가될 수 있다. 이러한 경우에 추가적인 채무 금액이 담보 가등기의 피담보 채무에 포함되어 후순위 근저당권에 우선할 수 있는지 문제가 된다.
만약 추가적인 채무가 근저당권에 우선한다면 근저당권자는 채권 회수를 다 하지 못할 수 있다. 대법원은 채권자와 채무자가 가등기 담보권 설정 계약을 체결함에 있어 가등기 이후에 발생할 채무도 가등기의 피담보 채무 범위에 포함시키기로 한 약정은 가등기 담보 등에 관한 법률의 어느 규정에도 반하는 것이라고 볼 수 없고, 가등기 담보권의 존재가 가등기에 의하여 공시되므로 후순위 권리자로 하여금 예측할 수 없는 위험에 빠지게 하는 것도 아니라는 이유로 가등기 이후 추가로 발생한 채무 금액도 담보 가등기의 피담보 채권에 포함한다고 보고 있다.
그렇다면, 담보 가등기의 현재 채무만을 확인하고 후순위 근저당권을 설정하는 것은 예측하지 못한 손해를 입을 수 있기 때문에 가등기를 쉽게 생각해서는 안 될 것이다. 선순위 가등기가 말소되지 않은 상태에서 후순위 권리자로 등재되는 것은 상당한 위험이 있으므로 금액이 명시된 담보 가등기가 아닌 이상 거래시 예상치 못한 손해가 발생될 수 있음을 반드시 기억하여야 할 것이다.
이재구 변호사
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