내집마련 하려면 바뀐 제도 잘 살펴야
지역내일
2009-06-10
내집마련 하려면 바뀐 제도 잘 살펴야
정책 영향 많이 받아 … 한시적 규제 완화 활용
올해에는 침체된 부동산시장 육성을 위해 다양한 정책과 규제완화가 쉬지 않고 실시돼 내집 마련을 위해서 변경된 제도를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
굵직한 규제 완화 외에도 한시적 대책 도입이 많이 때문에 제도 내용은 물론 적용 시한이 어느 정도인지 파악해 놓는 것도 중요하다.
나인성 부동산써브 연구원은 “부동산 시장은 제도 영향을 많이 받아 수요자 입장에서는 늘 변경된 제도와 규제를 챙겨봐야 한다”며 “유리한 제도를 통해 내집마련 시기를 앞당기거나 부동산거래 및 보유 비용을 아낄 수 있다”고 말했다.
◆세금 감면 정책 한시적 적용 =
올 2월 12일부터 내년 2월 11일까지 서울을 제외한 지역에서 신축주택(미분양 포함)을 구입할 경우 5년간 양도소득세가 한시적으로 면제된다. 과밀억제권역이 아닌 지역은 면적에 관계없이 5년간 양도세가 전액 면제되고, 과밀억제권역 중 주택전용면적 149㎡ 이하에 한해서는 5년간 양도세 60%감 감면된다.
또 내년 6월 30일까지 수도권에서 미분양 주택을 구입할 경우 취득세와 등록세를 감면 받을 수 있다. 물론 감면대상인 미분양 주택에 한해 적용된다. 각 지역별로 시행일 이후 잔금을 내면 세제혜택을 받는다. 서울과 인천이 75%, 경기도는 50% 감면된다.
올 3월 16일부터 내년 말까지 기존 주택을 양도하는 2주택 보유자에게는 기본세율이 적용되는 양도소득세 중과 개선 및 한시적 탄력세율이 도입됐다. 3주탁 이상 보유자도 기본세율이 적용되지만 투기지역 내에서는 기본세율 10%를 가산해 최고 45% 세율로 과세한다. 장기 보유 특별공세는 배제한다. 이 기간 동안 취득한 자산의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 3주택 이상이라도 보유기간이 2년 이상이면 양도시기에 관계없이 양도세 기본세율을 적용한다.
또 재정비촉진지구에서 허가를 받아야 하는 토지 면적이 주거용지 180㎡초과, 상업용지 200㎡초과, 공업용지 660㎡초과, 녹지 100㎡초과로 완화된다. 기존에는 토지투기 방지를 위해 20㎡이상은 무조건 허가를 받아야 했었다. 또 토지거래허가를 받아 매입한 경우 적용됐던 토지이용의무기간도 소급해서 규제가 완화된다.
◆각종 기준 완화 =
주택청약종합저축이 5월부터 판매되면서 기존 청약통장 가입 기준이 완화됐다. 새 통장은 무주택세대주, 나이 등에 상관없이 가입이 가능하고, 향후 민영주택에 청약할 경우 희망주택 규모를 선택하면 된다.
1월부터 신혼부부주택의 입주 자격기준이 변경됐다. 신혼부부 주택 청약자격의 입주자(청약)저축 가입기간이 12개월 이상에서 6개월 이상으로 단축했고, 결혼한지 5년 이내에 자녀가 없는 신혼부부의 3순위 청약이 가능해 졌다. 또 소형분양주택(60㎡ 이하)과 공공건설임대주택(85㎡ 이하)에 한해 입주자신청요건 중 소득기준이 전년도 도시근로자 월평균 소득(367만5400원)의 70% 이하에서 100% 이하로 상향 조정됐다. 맞벌이의 경우 100% 이하에서 120% 이하로 변경됐다.
올 3월 공급하는 재건축 매입형 시프트는 당첨자 선정이 서울시 오래 거주한 자에서, 가점제로 바뀌었다. 가점항목은 서울시 거주기간, 세대주 나이, 부양가족 수 등으로 가점을 산정한다. 또 2009년 6월 공급물량 부터는 가점 산정기준 항목 중 ‘무주택 세대주 기간’이 ‘무주택 기간’으로 바뀌었다.
공공주택의 3자녀 이상 무주택 세대주의 특별공급 물량을 3%에서 5%로 늘리고, 수도권 과밀억제권역에서는 우선공급 5% 규정이 신설된다. 3자녀 이상 무주택 세대주에게 특별공급되는 물량은 3%에서 10%로 확대했다. 이 법안은 법제처 심사를 거쳐 7월초 시행될 예정이다.
10년 임대주택의 분양전환 시기는 10년에서 5년으로 단축됐다. 2009년 6월 26일을 기준으로 입주 후 5년이 지나면 사업자와의 협의를 거쳐 임대주택의 분양전환이 가능하다.
분양가상한제 주택 당첨자에게 적용하는 재당첨제한 기간이 1~5년으로 단축되고 민영주택청약에 한해 2011년 3월말까지 재당첨제한 규제를 두지 않는다. 이 기간 동안에는 청약 등을 통해 주택을 구입한 경험이 있어도 재차 청약에 참여할 수 있다. 또 수도권 분양가상한제 주택의 전매제한 단축이 시행됐다. 완화된 수도권 공공택지 내 분양가상한제 주택의 전매제한 기간은 과밀억제권역이 3~5년, 비과밀억제권역이 1~3년이다. 민간택지는 과밀억제권역이 1~3년, 비과밀억제권역이 1년(투기과열지구는 3년)이다.
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정책 영향 많이 받아 … 한시적 규제 완화 활용
올해에는 침체된 부동산시장 육성을 위해 다양한 정책과 규제완화가 쉬지 않고 실시돼 내집 마련을 위해서 변경된 제도를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
굵직한 규제 완화 외에도 한시적 대책 도입이 많이 때문에 제도 내용은 물론 적용 시한이 어느 정도인지 파악해 놓는 것도 중요하다.
나인성 부동산써브 연구원은 “부동산 시장은 제도 영향을 많이 받아 수요자 입장에서는 늘 변경된 제도와 규제를 챙겨봐야 한다”며 “유리한 제도를 통해 내집마련 시기를 앞당기거나 부동산거래 및 보유 비용을 아낄 수 있다”고 말했다.
◆세금 감면 정책 한시적 적용 =
올 2월 12일부터 내년 2월 11일까지 서울을 제외한 지역에서 신축주택(미분양 포함)을 구입할 경우 5년간 양도소득세가 한시적으로 면제된다. 과밀억제권역이 아닌 지역은 면적에 관계없이 5년간 양도세가 전액 면제되고, 과밀억제권역 중 주택전용면적 149㎡ 이하에 한해서는 5년간 양도세 60%감 감면된다.
또 내년 6월 30일까지 수도권에서 미분양 주택을 구입할 경우 취득세와 등록세를 감면 받을 수 있다. 물론 감면대상인 미분양 주택에 한해 적용된다. 각 지역별로 시행일 이후 잔금을 내면 세제혜택을 받는다. 서울과 인천이 75%, 경기도는 50% 감면된다.
올 3월 16일부터 내년 말까지 기존 주택을 양도하는 2주택 보유자에게는 기본세율이 적용되는 양도소득세 중과 개선 및 한시적 탄력세율이 도입됐다. 3주탁 이상 보유자도 기본세율이 적용되지만 투기지역 내에서는 기본세율 10%를 가산해 최고 45% 세율로 과세한다. 장기 보유 특별공세는 배제한다. 이 기간 동안 취득한 자산의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 3주택 이상이라도 보유기간이 2년 이상이면 양도시기에 관계없이 양도세 기본세율을 적용한다.
또 재정비촉진지구에서 허가를 받아야 하는 토지 면적이 주거용지 180㎡초과, 상업용지 200㎡초과, 공업용지 660㎡초과, 녹지 100㎡초과로 완화된다. 기존에는 토지투기 방지를 위해 20㎡이상은 무조건 허가를 받아야 했었다. 또 토지거래허가를 받아 매입한 경우 적용됐던 토지이용의무기간도 소급해서 규제가 완화된다.
◆각종 기준 완화 =
주택청약종합저축이 5월부터 판매되면서 기존 청약통장 가입 기준이 완화됐다. 새 통장은 무주택세대주, 나이 등에 상관없이 가입이 가능하고, 향후 민영주택에 청약할 경우 희망주택 규모를 선택하면 된다.
1월부터 신혼부부주택의 입주 자격기준이 변경됐다. 신혼부부 주택 청약자격의 입주자(청약)저축 가입기간이 12개월 이상에서 6개월 이상으로 단축했고, 결혼한지 5년 이내에 자녀가 없는 신혼부부의 3순위 청약이 가능해 졌다. 또 소형분양주택(60㎡ 이하)과 공공건설임대주택(85㎡ 이하)에 한해 입주자신청요건 중 소득기준이 전년도 도시근로자 월평균 소득(367만5400원)의 70% 이하에서 100% 이하로 상향 조정됐다. 맞벌이의 경우 100% 이하에서 120% 이하로 변경됐다.
올 3월 공급하는 재건축 매입형 시프트는 당첨자 선정이 서울시 오래 거주한 자에서, 가점제로 바뀌었다. 가점항목은 서울시 거주기간, 세대주 나이, 부양가족 수 등으로 가점을 산정한다. 또 2009년 6월 공급물량 부터는 가점 산정기준 항목 중 ‘무주택 세대주 기간’이 ‘무주택 기간’으로 바뀌었다.
공공주택의 3자녀 이상 무주택 세대주의 특별공급 물량을 3%에서 5%로 늘리고, 수도권 과밀억제권역에서는 우선공급 5% 규정이 신설된다. 3자녀 이상 무주택 세대주에게 특별공급되는 물량은 3%에서 10%로 확대했다. 이 법안은 법제처 심사를 거쳐 7월초 시행될 예정이다.
10년 임대주택의 분양전환 시기는 10년에서 5년으로 단축됐다. 2009년 6월 26일을 기준으로 입주 후 5년이 지나면 사업자와의 협의를 거쳐 임대주택의 분양전환이 가능하다.
분양가상한제 주택 당첨자에게 적용하는 재당첨제한 기간이 1~5년으로 단축되고 민영주택청약에 한해 2011년 3월말까지 재당첨제한 규제를 두지 않는다. 이 기간 동안에는 청약 등을 통해 주택을 구입한 경험이 있어도 재차 청약에 참여할 수 있다. 또 수도권 분양가상한제 주택의 전매제한 단축이 시행됐다. 완화된 수도권 공공택지 내 분양가상한제 주택의 전매제한 기간은 과밀억제권역이 3~5년, 비과밀억제권역이 1~3년이다. 민간택지는 과밀억제권역이 1~3년, 비과밀억제권역이 1년(투기과열지구는 3년)이다.
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