칼럼
부동산 중개수수료 반환청구
지역내일
2009-05-08
공인중개사는 부동산의 의뢰인으로부터 매물을 받아 이를 소개하고 중개수수료를 받는 것을 직업으로 하는 사람입니다. 그런데 공인중개사의 자격이 없는 사람이 부동산 매매나 전세, 월세 등을 소개하고 수수료를 받은 경우에 법률문제에 대하여 알아보겠습니다.
최근 공인중개사 자격증을 빌려 중개업소를 개설하고 무허가 중개업을 하다가 단속되어 처벌받은 사람을 상대로 이미 지급한 중개수수료를 반환해 달라는 소송이 있었습니다. 무허가 중개업소를 운영하다가 단속되어 처벌을 받았다고 하지만 의뢰인으로부터 부동산의 매매 등을 의뢰받아 노력에 의하여 거래를 성사시킨 다음 그 대가를 받은 것이기 때문에 중개수수료는 노력에 대한 대가에 해당합니다. 그러므로 이미 지급받은 중개수수료를 반환해 달라고 하면 당연히 이를 돌려줄 수 없다고 거부할 것입니다. 이 경우 의뢰인이 이미 지급한 중개수수료를 반환해 달라고 청구하는 근거는 무엇일까요?
법은 가능하면 개인들의 사적인 거래에 개입하지 않으려고 합니다(사적자치의 원칙). 그렇지만 예외적으로 도박 계약과 같이 공서양속에 반하고 사회질서를 어지럽히는 계약은 무효가 될 수 있습니다.
또한 법에서 기준을 위반하면 무효로 하는 강행법규도 있습니다. 원금과 이자를 갚지 않는 경우 대물변제로 아파트를 양도받았다고 하더라도 원리금을 초과하는 부분은 무효가 되므로 초과금액을 정산해서 돌려주어야 합니다. 이자제한법에 의하면 연 30% 이상받기로 하는 이자약정은 무효입니다.
무자격 중개업자와 한 중개수수료 약정이 무효라고 명확하게 규정한 것은 없습니다. 그러나 대법원은 이미 한도를 초과한 중개수수료 약정은 강행법규 위반으로 무효라고 판결한 바 있습니다.
무허가 중개업자의 중개수수료에 대하여는 아직까지 판례가 없었는데 최근에 지방법원에서는 이미 지급한 중개수수료를 반환해 주어야 한다고 판결하였습니다. 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 구 부동산중개업법 등 관련 법령에 정한 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 본 대법원 판결의 원칙을 무허가 중개업자에게도 적용한 것입니다. 이러한 경우 지급받은 부동산 중개수수료는 법률상 원인 없는 부당이득으로써 반환해야 할 것입니다.
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