1순위 근저당을 말소하는 방법
지역내일
2008-12-11
근저당권이 설정된 부동산을 인수하는 경우에 예측하지 못한 손해를 보게 되는 경우가 있습니다. 부동산을 매수하면서 근저당권을 인수하고 나머지 금액만을 잔금으로 지급하고 부동산을 인수해 왔다면 채무자를 변경하고 이자를 계속 납입할 수 있으므로 아무 문제가 없습니다.
그런데 채무자를 변경하지 않은 채 방치하게 되면 지연이자가 늘어나게 되고 경매신청이 될 수도 있습니다. 이러한 경우에는 매수인이 대신 채무를 변제하는 수밖에 없습니다.
대신 변제하고 근저당권을 말소시키려면 채권최고액만을 공탁하면 될까요?
저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제 3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이러한 경우에는 근저당권이 설정된 부동산을 취득한 사람은 채권최고액의 범위 내에서 채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다.
이때 채무자는 채권최고액만을 변제해서는 안되는 사람입니다. 채무액이 채권최고액을 초과하는 경우에 채무자 겸 근저당권 설정자가 채권최고액만을 변제한 경우에는 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권은 살아있는 것이므로 근저당권의 말소를 청구할 수 없습니다.
근저당 부동산에 대한 후순위 근저당권자는 어떨까요? 언뜻 선순위 근저당권의 채권최고액을 지급하면 족한 것 아닌가하는 생각을 할 수도 있습니다. 경매가 개시되어 매각이 되고 배당을 하게 되면 선순위 근저당권의 경우 채권최고액만 배당을 받아가고 후순위 근저당권자가 그 다음으로 배당을 받기 때문입니다. 즉 후순위자로서는 선순위 근저당권의 배당액에 해당하는 채권최고액만을 공탁하면 되는 것이라고 생각할 수 있습니다.
그런데 판례는 법에서 정한 권리를 행사할 수 있는 제 3취득자에 해당하지 않기 때문에 공탁할 당시 이자가 원금 만큼 불어나 있는 경우에는 채권최고액만을 공탁하더라도 전체를 갚은 것이 아니라서 근저당권을 소멸시킬 수 없다고 합니다. 만약 성급하게 후순위 근저당권자가 경매진행 중에 1순위 근저당권을 말소시키겠다는 마음으로 원리금이 얼마인지 확인하지 않고 채권최고액만을 공탁한다면 근저당권도 말소하지 못하고 남은 원금에 대한 이자가 엄청나게 늘어나서 낭패를 보는 경우가 생기게 됩니다.
이재구 변호사
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