“자금흐름 고려, 초급매물 노려라
불황기 강남 전세입자 내 집 마련 이렇게 - 전문가 5인의 진단
지역내일
2008-10-27
(수정 2008-10-27 오후 6:48:10)
입주물량 많은 곳 근처 아파트 공략을…‘발품’과 ‘조달자금 확인’이 최우선
미국발 금융위기가 가뜩이나 차가운 강남 부동산 시장에 천둥같이 불황을 가져왔다. 2006년 몇 억씩 대출 받아 뒤늦게 장만한 아파트 값은 뚝뚝 떨어져 깡통아파트가 됐고, 높은 금리와 시장 불확실성에 대한 우려로 급매물도 아닌 ''급급매물'' ''초초급급매물''이라는 신조어까지 등장하는 상황이다.
하지만 10채 중 6채가 셋방살이를 하고 있는 강남의 세입자에게는 ‘위기가 기회’가 될 수 있지 않을까? 대부분의 사람들에게 기회는 뒷모습만 보인다는데, 혹시 지나고 나서 그때가 기회였다는 푸념을 하지 않을까?
강남의 전세입자 상황을 알아보고, 부동산 전문가 5명을 통해 강남 부동산 시장 전망과 전세입자 내 집 마련 전략을 들어봤다.
강남 절반이상이 전ㆍ월세 가정
지난 9월 22일 기획재정부와 통계청에 따르면 2005년 실시된 전국 가구의 인구조사 통계 결과 강남구 주택 가운데 집주인이 직접 사는 자가주택 비율은 37.4%로 집계됐다. 서초구도 46.2%에 그쳤다. 특히 강남구의 자가 주택 비율은 관악구(34.5%), 중구(35.2%)에 이어 세 번째로 낮은 수준까지 떨어졌으며, 10년 전(1995년)의 60%대에서 반토막이 나서 주거 불안이 심화된 것으로 나타났다.
상대적으로 강북은 강남보다 자가 점유율이 크게 올랐다. 구로구는 점유율이 37%에서 53%로 올랐고, 금천ㆍ도봉ㆍ영등포구 등 강북 대부분 지역의 자가 점유율이 상승했다.
이에 대해 유엔알 컨설팅 박상언 대표는 “강남의 경우, 집값이 계속 급등했고, 자녀 교육을 위해 전ㆍ월세가정이 많아졌기 때문”이라며 “강북은 실수요자가 많고, 매매가 대비 전세가 비율이 높아 내 집 마련이 늘어났다”고 지적했다. 또 혼자 사는 1인 가구의 급증으로 강남구의 월세 가구 수도 10년간 13%에서 27%로 배 이상 증가한 것으로 나타났다.
“당분간 강남 집값 하향 안정세”
강남 집값은 당분간 하향안정세를 이어갈 것이라는 게 전문가들의 견해다. 너무 비싸서 자금조달이 어렵고 금리도 높게 형성돼 있으며, 입주량도 많기 때문이다. 신한은행 이남수 부동산전략팀장은 “금융위기로 주식과 펀드에 가입한 고객들이 평균 30~40%의 마이너스 수익률을 기록함으로써 목돈마련이 어렵고, 2008년 하반기 서울 입주물량 중 강남권 물량이 80%를 차지해서 강남 아파트는 약세시장을 형성할 수밖에 없다”고 말했다. KB 국민은행 박합수 PB부동산팀장 역시 “대출규제와 미국발 금융위기 등으로 일부 실수요자 외에는 강남 진입이 쉽지 않다”며 하향 안정세를 예상했다.
하지만 이들은 중장기적으로 볼 때 강남 집값은 회복할 여지가 크다고 전망했다. 반포 재건축과 삼성동 AID아파트를 제외하면 향후 3~4년간은 강남에 입주 물량이 없다는 것과 그동안의 급락 등이 주요 이유로 꼽혔다.
내 집 마련은 언제, 어디에?
전문가들은 강남 전세입자들 중 자금 여력이 있는 실수요자라면 내년 안에 급매물을 잡아 내 집 마련을 검토해 볼 만하다고 답했다. 박상언 대표는 “반포 2,3단지 재건축 입주와 종부세 과세기준일을 앞둔 내년 4~5월과 내년 하반기를 매입적기로 본다. 반포와 잠실의 입주 물량이 많은 곳 근처의 아파트 급매물을 사거나 이곳의 경매도 노려볼 만하다”고 말했다. 스피드뱅크 김은경 리서치팀장은 “‘무릎에서 사라’는 투자격언은 강남 부동산에 더욱더 적용되는 말로 지금부터 내년 상반기까지가 입지 프리미엄을 누리며 급매물을 잡을 수 있는 기회”라고 전했다. 부동산114 김규정 차장도 “자금력이 있는 무주택자는 내년 상반기까지가 대치ㆍ도곡라인과 9호선이 지나는 흑석라인의 급매물 중 좋은 물건을 고르기에 좋은 시기”라며 “현재도 강남은 고점대비 20~30% 이상 빠진 저렴하고 좋은 물건이 많기 때문에 매수의 적기라고 할 수 있다”고 말했다.
내 집 마련 전략 짤 때 이것만은 꼭!
이들 대부분은 자금조달에 대한 여력을 먼저 점검해야 한다고 조언했다. 박합수 팀장은 “대출을 무리하게 받으면 삶의 질에 지대한 영향을 미치고, 금리인상에 대한 부담이 문제가 된다”면서 “자금조달을 통한 무리한 강남주택 매입보다 상대적으로 하락이 크고, 강남사람이 많이 이주한데다 교육 커뮤니티도 우수하며, 강남과의 접근성도 더욱 개선되는 분당과 올림픽공원과 아산병원 등이 가깝고 시내 접근성과 외곽 진출입이 좋은 잠실을 적극 추천한다”고 말했다. 이남수 팀장도 “적어도 집값의 70% 이상은 자기자본으로 충당해야 한다. 글로벌 금융위기가 언제 진정될지 모르고 금융위기가 실물경기 침체로 이어질 가능성이 높은 상황이기 때문에 매입 시기를 늦추는 전략이 필요하다”고 조언했다.
박상언 대표는 “진짜 초급매물은 일부 중개업소에만 나오기 때문에 부지런히 발품을 팔아야 잡을 수 있다. 또 당분간 전세를 살면서 잉여자금으로는 오피스텔, 공장, 토지의 경매투자도 해 봄직 하다”고 귀띔했다.
정옥선 리포터 okseon@naeil.com
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미국발 금융위기가 가뜩이나 차가운 강남 부동산 시장에 천둥같이 불황을 가져왔다. 2006년 몇 억씩 대출 받아 뒤늦게 장만한 아파트 값은 뚝뚝 떨어져 깡통아파트가 됐고, 높은 금리와 시장 불확실성에 대한 우려로 급매물도 아닌 ''급급매물'' ''초초급급매물''이라는 신조어까지 등장하는 상황이다.
하지만 10채 중 6채가 셋방살이를 하고 있는 강남의 세입자에게는 ‘위기가 기회’가 될 수 있지 않을까? 대부분의 사람들에게 기회는 뒷모습만 보인다는데, 혹시 지나고 나서 그때가 기회였다는 푸념을 하지 않을까?
강남의 전세입자 상황을 알아보고, 부동산 전문가 5명을 통해 강남 부동산 시장 전망과 전세입자 내 집 마련 전략을 들어봤다.
강남 절반이상이 전ㆍ월세 가정
지난 9월 22일 기획재정부와 통계청에 따르면 2005년 실시된 전국 가구의 인구조사 통계 결과 강남구 주택 가운데 집주인이 직접 사는 자가주택 비율은 37.4%로 집계됐다. 서초구도 46.2%에 그쳤다. 특히 강남구의 자가 주택 비율은 관악구(34.5%), 중구(35.2%)에 이어 세 번째로 낮은 수준까지 떨어졌으며, 10년 전(1995년)의 60%대에서 반토막이 나서 주거 불안이 심화된 것으로 나타났다.
상대적으로 강북은 강남보다 자가 점유율이 크게 올랐다. 구로구는 점유율이 37%에서 53%로 올랐고, 금천ㆍ도봉ㆍ영등포구 등 강북 대부분 지역의 자가 점유율이 상승했다.
이에 대해 유엔알 컨설팅 박상언 대표는 “강남의 경우, 집값이 계속 급등했고, 자녀 교육을 위해 전ㆍ월세가정이 많아졌기 때문”이라며 “강북은 실수요자가 많고, 매매가 대비 전세가 비율이 높아 내 집 마련이 늘어났다”고 지적했다. 또 혼자 사는 1인 가구의 급증으로 강남구의 월세 가구 수도 10년간 13%에서 27%로 배 이상 증가한 것으로 나타났다.
“당분간 강남 집값 하향 안정세”
강남 집값은 당분간 하향안정세를 이어갈 것이라는 게 전문가들의 견해다. 너무 비싸서 자금조달이 어렵고 금리도 높게 형성돼 있으며, 입주량도 많기 때문이다. 신한은행 이남수 부동산전략팀장은 “금융위기로 주식과 펀드에 가입한 고객들이 평균 30~40%의 마이너스 수익률을 기록함으로써 목돈마련이 어렵고, 2008년 하반기 서울 입주물량 중 강남권 물량이 80%를 차지해서 강남 아파트는 약세시장을 형성할 수밖에 없다”고 말했다. KB 국민은행 박합수 PB부동산팀장 역시 “대출규제와 미국발 금융위기 등으로 일부 실수요자 외에는 강남 진입이 쉽지 않다”며 하향 안정세를 예상했다.
하지만 이들은 중장기적으로 볼 때 강남 집값은 회복할 여지가 크다고 전망했다. 반포 재건축과 삼성동 AID아파트를 제외하면 향후 3~4년간은 강남에 입주 물량이 없다는 것과 그동안의 급락 등이 주요 이유로 꼽혔다.
내 집 마련은 언제, 어디에?
전문가들은 강남 전세입자들 중 자금 여력이 있는 실수요자라면 내년 안에 급매물을 잡아 내 집 마련을 검토해 볼 만하다고 답했다. 박상언 대표는 “반포 2,3단지 재건축 입주와 종부세 과세기준일을 앞둔 내년 4~5월과 내년 하반기를 매입적기로 본다. 반포와 잠실의 입주 물량이 많은 곳 근처의 아파트 급매물을 사거나 이곳의 경매도 노려볼 만하다”고 말했다. 스피드뱅크 김은경 리서치팀장은 “‘무릎에서 사라’는 투자격언은 강남 부동산에 더욱더 적용되는 말로 지금부터 내년 상반기까지가 입지 프리미엄을 누리며 급매물을 잡을 수 있는 기회”라고 전했다. 부동산114 김규정 차장도 “자금력이 있는 무주택자는 내년 상반기까지가 대치ㆍ도곡라인과 9호선이 지나는 흑석라인의 급매물 중 좋은 물건을 고르기에 좋은 시기”라며 “현재도 강남은 고점대비 20~30% 이상 빠진 저렴하고 좋은 물건이 많기 때문에 매수의 적기라고 할 수 있다”고 말했다.
내 집 마련 전략 짤 때 이것만은 꼭!
이들 대부분은 자금조달에 대한 여력을 먼저 점검해야 한다고 조언했다. 박합수 팀장은 “대출을 무리하게 받으면 삶의 질에 지대한 영향을 미치고, 금리인상에 대한 부담이 문제가 된다”면서 “자금조달을 통한 무리한 강남주택 매입보다 상대적으로 하락이 크고, 강남사람이 많이 이주한데다 교육 커뮤니티도 우수하며, 강남과의 접근성도 더욱 개선되는 분당과 올림픽공원과 아산병원 등이 가깝고 시내 접근성과 외곽 진출입이 좋은 잠실을 적극 추천한다”고 말했다. 이남수 팀장도 “적어도 집값의 70% 이상은 자기자본으로 충당해야 한다. 글로벌 금융위기가 언제 진정될지 모르고 금융위기가 실물경기 침체로 이어질 가능성이 높은 상황이기 때문에 매입 시기를 늦추는 전략이 필요하다”고 조언했다.
박상언 대표는 “진짜 초급매물은 일부 중개업소에만 나오기 때문에 부지런히 발품을 팔아야 잡을 수 있다. 또 당분간 전세를 살면서 잉여자금으로는 오피스텔, 공장, 토지의 경매투자도 해 봄직 하다”고 귀띔했다.
정옥선 리포터 okseon@naeil.com
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