주택가격의 반만 지불하면 내 집을 마련할 수 있는 ‘지분형 주택’제도가 성공할 수 있을 지에 대한 관심이 높아지고 있다. 이 제도는 ‘집값상승’을 전제로 하는 것이어서 ‘집값안정’이라는 주택정책의 근간과 모순되는 데다, 투자자를 유인하기 위한 수익을 담보하기도 쉽지 않기 때문이다.
부동산 업계에서는 지분형 주택제의 승패는 투자자 유치에 있고, 이를 위해서는 안정적인 수익률 보장이 필수적이라고 보고 있다.
지분형 주택제의 경우 51%의 지분을 갖는 실수요자와는 달리 49%의 지분을 소유하는 투자자는 전적으로 수익을 남기기 위해 지분을 투자한다. 당연히 최소한 시중 금리 이상의 수익이 보장돼야 한다. 그렇지 않으면 투자자를 끌어들일 수 없기 때문이다.
현재 시중금리가 7% 수준임을 감안하면 매년 10% 안팎의 수익률이 보장돼야 할 것으로 예상된다. 이는 곧 매년 이 정도의 집값상승이 이뤄져야 한다는 말이다. 특히 펀드는 통상 정기적으로 수익이 나오는 반면, 지분형 주택은 이를 기대할 수 없어 투자자 모집이 쉽지 않을 전망이다. 지분형 주택에 대한 투자자는 최종적으로 10년 전매기간이 끝난 뒤에나 수익을 손에 쥘 수 있게 된다.
고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 “투자를 유인하는 것이 관건인데 투자수익률 보장이 쉽지 않을 것이다”며 “인위적으로 인센티브를 줄 수도 있지만 가격이 시장원리가 아니라 인위적으로 형성된다며 더 큰 문제가 될 것”이라고 말했다.
이에 대해 인수위에서는 지분형 분양제는 ‘분양가 상한제’가 적용되는 지역이 대상이기 때문에 문제가 없다고 설명하고 있다. 처음부터 20~30%가 낮은 가격에 주택이 공급되기 때문에 집값이 상승하지 않더라도 이 만큼의 수익을 낼 수 있다는 것. 그러나 전문가들의 견해는 다르다.
강민석 메리츠증권 수석연구원은 “아파트 가격이 급등기가 아니면 안정적인 수익률을 보장하는 것이 사실상 불가능하다”며 “급등기가 계속된다는 보장이 있다면 모르지만 그것을 누가 보장할 수 있는가”라고 부정적인 반응을 보였다.
지분형 주택제는 특히 투자수익이 높을수록 집값도 오른다는 ‘딜레마’를 안고 있다. 이 제도를 성공적으로 안착시키기 위해서는 ‘집값안정’이라는 보다 중요한 가치를 포기해야 한다. 자칫 득보다 실이 많을 수 있다.
함영진 부동산써브 팀장은 “정부는 주택가격안정을 꾀해야 하는데 주택가격이 올라야 성공할 수 있는 딜레마에 빠졌다”며 “취지는 좋지만 문제가 많다”고 말했다.
장성수 주택산업연구원 실장은 “아직 구체적인 안이 나오지 않은 만큼 섣불리 판단하기 어렵다”며 “세부적인 작업과정에서 디자인을 어떻게 잘 하느냐가 중요할 것”이라고 말했다.
김병국 기자
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