강남구 포이동에서 임대주택컨설팅을 하고 있는 (주)수목건축(www.soo mok.com)의 서용식 대표는 요즘
들어 많이 바빠졌다. 주택임대사업에 대한 상담이 부쩍 늘었기 때문이다. 서 대표는“IMF이후 한동
안 뜸하더니 최근들어 임대사업에 대한 문의가 부쩍 증가하고 있다”고 말했다.
저금리시대를 맞아 재테크를 위해 임대사업에 뛰어드는 사람들의 수가 급격히 늘고 있다.
건설교통부의 자료에 따르면 지난 1월말까지 등록한 주택임대사업자는 1만1669명. 지난해 같은 기간
보다 42.7%가 늘었다. 월평균 200∼300여명이 신규로 등록하고 있는 것으로 추정된다. 신고하지 않은
경우를 포함할 때 그 수는 훨씬 많을 것으로 보인다.
대기업의 상무로 근무하던 김 모(52·서울시 강동구)씨는 최근 은행에 예치한 3억원으로 주택임대사
업에 뛰어들기로 결심했다. 혹시 돈을 날리지 않을까 망설이기도 했지만 컨설팅업체와 상담 끝에 마
음을 정했다.
컨설팅 업체가 분석한 수익률은 다음과 같다.
총 2억3000만원을 투자, 임대수요가 많은 노원구 상계동과 봉천동에 전용면적 18평이하(60㎡)이하의
공동주택 2가구를 구입하기로 했다. 월세이율을 1.2%(연 14.4%)를 적용해 전액 전세, 보증부 월세, 전
액 월세형태로 수익률을 계산했다.
분석결과 전액월세로 할 경우의 5년간의 투자수익률이 39.5%(9097만원), 보증 월세 35%(8073만원), 전액
전세 29%(6755만원)로 나타났다. 2억3000만원을 은행에 두고 이자로 재산을 증식했을 때 5년간 소득은
약 5500∼6000만원선. 어떤 형태든 주택임대사업이 수익률이 좋다. 여기에 집값 상승률 등을 고려할
때 최하 9%에서 최고 11.5%의 연수익률을 낼 수 있다. 금리 5∼6%시대에 적지않은 투자수익이 아닐 수
없다.
그러나 이런 수익이 실제로 보장되기 위해서는 여러 가지 조건이 제대로 갖춰져야 한다. 여러 조건
중 하나라도 빠진다면 자칫 낭패를 보기 십상이다.
우선 임대사업에서 높은 수익률을 보장받기 위해서는 18평 이하의 소형주택이어야 한다.
임대주택사업이 수익률이 높은 것은 각종 세제혜택이 주어지기 때문인데 18평(60㎡) 이하를 신축 또
는 분양받아 임대사업을 했을 때만이 취득세와 등록세가 전액 면제된다. 18평이 넘으면 세금감면액
은 25%로 대폭 축소된다. 또 소형이면서 아파트가 유리하다. 임대사업은 2∼3년을 내다보는 단기사업
이 아니라 5∼10년 이상의 장기사업이다.
따라서 내구연한이 짧은 연립이나 단독주택보다는 내구연한이 상대적으로 긴 아파트가 유리하다. 문
제는18평 이하의 소형아파트를 찾기란 생각처럼 쉽지 않다는 점이다. 부동산 시장의 침체로 많은 건
설업체들이 대형평형위주에서 중소형평형으로 공급평형을 변경했지만 아직도 수익률이 월등히 높은
중대형에 매력을 느끼고 있기 때문이다.
또한 무엇보다 중요한 것은 ‘수익성이 있는 주택’이어야 한다는 것이다. 아무리 훌륭하게 주택을
잘 꾸며도 수요자들이 찾지 않는다면 거액의 자금이 묶여 오히려 임대사업을 하려는 사람에게 부담
으로 다가올 수 있다. 따라서 역세권이거나 임대수요가 많은 대학가 주변 등에 위치한 주택이어야 한
다.
부동산정보제공업체 닥터 아파트(www.drapt.com)의 곽창석 이사는 “우선 수익이 고정적으로 날 수 있
는가를 잘 판단해야 한다”며 “미분양아파트나 거래가 활발하지 않은 곳은 피하는 것이 좋다”고
충고했다.
여기에 최근 임대주택의 수익률이 떨어진 것도 유의해야 할 점이다.
임대사업에 너나없이 뛰어들면서 임대수익률이 2년전의 연 24%에서 최근에는 연 12%까지 떨어졌다. 하
나은행의 재테크팀 김성엽 팀장은 “수익률이 하락하는 상황에서 임대사업에 뛰어들기는 다소 늦은
감도 없지 않다”며 신중히 판단해야 한다고 충고했다.
많은 여유자금이 부동산시장에 관심을 돌리게 만드는 또다른 이유인 리츠 역시 기대만큼 수익을 올
릴 지는 아직 불투명하다.
리츠가 도입되면 부동산 시장은 수익률이 중요시된다. 안정적인 수익과 배당을 우선해야 하기 때문
이다. 더 이상 시세차익에 의존하지 않는 것이다.
그러나 현재 우리나라는 리츠가 뿌리내리기 위한 기본조건인 건물의 수익률에 대한 기초자료가 부족
하다. 대기업의 대형건물들은 내부거래 형식으로 임대료를 자의적으로 책정하고 개인소유 건물은 세
금문제 때문에 정확한 임대료를 파악하기 힘든 경우가 다반사다.
많은 전문가들은 서울 도심의 일부 빌딩을 제외하면 적정임대수익률로 보는 10% 수준에 못미치는 빌
딩들이 대부분이라고 지적하고 있다. 실제 한국감정평가협회의 조사에 따르면 서울의 11층 이상 오피
스빌딩의 투자수익률은 연 7% 수준인 것으로 나타났다.
여기에 리츠도입이 다가옴에 따라 일부 빌딩들은 가격이 오르고 있는 것으로 알려져 리츠의 조기정
착에 걸림돌로 작용하고 있다.
부동산 정보제공업체인 ‘부동산 114(www.r114.co.kr)’의 김희선 이사는“저금리 상황을 맞아 부동산
이 새로운 투자대안으로 떠오르고 있지만 일시적 유행일 가능성이 많다”고 진단했다.
부동산 정보제공업체인 부동산 써브(www.serve.co.kr)가 리츠에 대한 설문조사를 한 결과 리츠가 부동
산 시장에 악영향을 미칠 것(2.8%), 별 영향을 미치지 않을 것(23.3%), 잠시 유행하다 사라질 것(18.3%)
등 리츠에 부정적인 응답자가 44.4%로 나타났다.
이는 시장이 호전될 것(55.6%)이라는 응답보다는 적지만 많은 언론들이 리츠에 대해 밝은 전망을 내놓
고 있는 현실을 고려할 때 결코 적은 수가 아니다.
이와 함께 리츠활성화의 또다른 조건인 저금리 상황도 안정적이라고 할 수 없다.
LG경제연구원의 김성식 연구원은 “현재의 저금리 상황은 다소 비정상적”이라며 “앞으로의 경제상
황에 따라 금리가 다시 상승할 수도 있다”고 말했다.
이럴 경우 부동산시장을 기웃거리던 유휴자금은 수익을 좇아 다시 은행권으로 썰물처럼 빠져나갈
수 있다.

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