땅이든 집이든 그저 사두기만 하면 장땡이던 시절은 재테크 방법이 단순했다.
하지만 요즘은 어디 그런가? 복잡해서 머리 아픈 것이 바로 재테크, 땅 사서 돈벌던 시절만큼 요즘 주목을 받고 있는 부동산 투자신탁(REITs)에 대해서 알아보자.
REITs는 주식이나 사채 등을 발행하여 투자자의 자금을 모집한 후 이를 부동산에 투자하거나 부동산을 담보로 대출 등에 운영한 후 그 운용 수익을 투자자에게 배분하는 방식으로 다수의 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산 소유지분(real estate equity ownership)이나 주택 저당채권 담보 증권(mortgagebacked securities)에 투자하거나 부동산과 관련된 대출 (mortgage loan) 등에 투자 및 운영하여 얻은 수익을 투자자들에게 되돌려 주는 제도를 말한다.
주식에 비해 상대적으로 위험이 적은 투자수단으로 안정된 소득을 원하는 이들에게 유효할 것으로 예상된다. 미국에서는 60년대 초에 등장했지만 크게 인기를 끌지 못하다가 불경기로 인해 대규모 부동산이 쏟아져 나오던 90년대 초부터 크게 성장하게 되었고 우리나라에서는 올해 7월부터 실시될 예정이다.
그동안 우리나라에 REITs의 도입이 선진국에 비해 지연 됐던 것은 부동산값 상승 등 부작용이 우려되었기 때문이다. 사실 REITs는 사업계획만 좋으면 시중의 여유돈을 얼마든지 끌어들일 수 있으므로 REITs를 통하여 엄청난 자금이 부동산시장으로 유입될 경우 부동산투기가 재연되지 않으리라는 보장이 없는 것이다.
이에 따라 건설 교통부에서는 예상되는 부작용을 최소화하는 한편 구조 조정 과정에서 쏟아져 나오는 부동산을 적시에 처리하기 위하여 관련법안의 제정을 추진하고 있다. 우리나라는 미국식 REITs를 도입하기로 하였으므로 미국 REITs시장의 성쇠를 참고하는 것은 필수다. 미국은 60년대 REITs를 도입하면서 '투자자들에게 매력있는 조건을 제시함으로써 되도록 많은 국민들에게 대규모 부동산투자의 기회를 부여'했다.
그러나 시장변동에 따른 상황이 불투명하므로 REITs를 부동산 투자의 이상형이라기보다는 부동산투자의 한가지 대안으로 보는 것이 올바를 것이다. 또한 REITs는 장점과 단점을 동시에 갖고 있어 잘 파악하면 안정된 수익이 보장된다.
우선 장점은 부동산 환금성의 상승인데 부동산은 그 규모가 크고, 고가이기 때문에 유가 증권에 비해 거래도 잘 되지 않고 환금성이 떨어진다. 그러나 REITs는 부동산을 채권이라는 형태로 유동화 시킬 수 있어 대출회전율이 증가되며 자기자본비율도 안정적으로 유지시킬 수 있다. 이밖에 인플레이션에 대한 보호 장치로 안정성을 들 수 있고 부동산 감가상각으로부터의 조세혜택, 소액투자자 들의 높은 기대 수익률, 풍부한 정보에 의한 공개된 가치를 들 수 있다.
반면 문제점으로 예금에 비해 환금성이 떨어진다는 것과 워낙 덩치가 큰 물건이므로 자신의 자금력에 맞지 않으면 투자 할 수 없다는 자금력의 한계, 마지막으로 부동산에 관한 전문 지식 부족으로 입지 여건이나 상황에 맞는 운영 전략에 실패해 수익의 극대화를 꾀하기 어렵다는 것을 들 수 있다. 또한 이제까지의 부동산은 여러 가지 사회적, 정책적 변수들로 인해 일반인들이 쉽게 접근하기 힘든 재테크 상품이었다는 것도 잊지 말아야 할 부분이다.
구선하 리포터 junebug@dreamwiz.com

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