재작년 국내주식- 작년 해외주식
올해는 해외부동산이 대박 터질까
해외부동산펀드, 수익과 안정성
두 마리토끼 잡아볼까

40대 중반의 직장인 배 모씨는 요즘 고민에 빠졌다. 지난연말 이후 보유하고 있던 국내외 주식형펀드가 제자리걸음을 면치 못하는데다, 유일한 소유부동산인 아파트값도 떨어진다는 소식이 솔솔 들려왔기 때문이다. 자산 버블이 꺼진다는 언론보도는 배씨를 더욱 불안하게 만들었다. 은행 정기적금과 채권형펀드 등 안정자산 투자도 고민해봤지만, 4%대 수익률이 영 마뜩찮았다. 고심 끝에 평소 거래하던 증권사를 찾은 배씨는 직원이 권하는 해외부동산펀드에 귀가 솔깃했다. 최근 1년간 높은 수익률을 유지하고 있다는 설명이었다. 더욱이 안정적인 배당수입까지 챙길 수 있다는 점은 그의 호기심을 한껏 자극했다.
재작년 국내주식형펀드와 지난해 해외주식형펀드로 대박을 터트린 투자자들이 올해 재테크시장의 주인공을 찾기 위해 눈에 불을 켜고 있다. 특히 과거 주인공들이 연초 부진을 면치 못하면서 새로운 영웅에 대한 갈증은 어느때보다 심한 모습이다.
전문가들은 새해엔 해외부동산펀드 투자도 고려해볼만하다고 권한다. 해외부동산펀드는 말그대로 해외에 있는 부동산(주로 사무용 또는 호텔 빌딩)에 투자한 뒤 임대수입이나 매매차익을 투자자에게 나눠주는 상품이다. 한국에 앉아서 두바이의 초현대식 빌딩 임대사업에 투자할 수 있게된 것이다.
현재 국내에는 운용사가 직접 투자회사(펀드형태)를 만들어 해외부동산을 매입하는 경우와 해외 리츠(REITs, 부동산투자회사)에 간접투자하는 상품이 팔리고 있다.
투자회사의 경우에는 상장을 통해 비교적 자유로운 거래를 가능케한다. 해외리츠에 투자하는 상품은 펀드이기 때문에 언제든지 환매가 가능하다. 이들 상품은 다른 펀드와 달리 정기적으로 배당을 한다. 안정적인 수입이 확보되는 셈. 물론 상장사거나 펀드이기 때문에 자본이득도 챙길 수 있다.
전문가들은 현 시점에서 해외부동산펀드가 유망한 이유를 크게 세가지로 꼽는다. 성장성과 안정성, 풍부한 수급이 포진하고 있다는 설명이다. 우선 해외부동산시장은 여전히 팽창추세라는 분석. 특히 아시아부동산시장은 급성장하는 경제에 힘입어 급성장이 예상된다고 한다. 미래에셋맵스자산운용 김도한 부동산투자본부장은 “최근 부동산 버블 얘기가 나오지만 이는 어디까지나 미국 등 선진국 부동산시장을 말하는 것”이라며 “아시아시장의 경우 아직 급성장하는 경기 덕분에 부동산수요가 팽창하면서 공급이 못따라가는 상황”이라고 말했다. 미국 부동산펀드가 연 4%대 배당이 가능하다면, 한국과 아시아시장 부동산을 묶어 투자한 펀드는 연 10% 배당이 가능하다는 설명.
한화투신운용 전략기획팀 남상열 과장은 “세계부동산시장은 여전히 성장세를 보이고 있어 연 15% 전후의 수익률이 기대된다”고 말했다. 해외부동산펀드를 통해 은행금리보다 두배 이상의 배당수익률을 노릴수 있다는 설명이다.
부동산펀드는 고수익만 노리는게 아니다. 주식형펀드나 부동산 직접투자에 비해 비교적 양호한 안정성을 갖고 있다. 한화운용 남 과장은 “주식상품은 증시에 따라 부침이 심하지만 부동산투자는 투자기간이 장기간이고 투자대상의 특성상 가격변동이 적기 때문에 변동성이 낮은 특징을 가진다”고 말했다. 급락과 급등이 없다는 얘기다. 미래에셋맵스운용 김 본부장은 “부동산펀드는 안정적인 배당을 확보하면서 인플레이션을 헤지(회피)할수 있고, 처분이익도 기대된다는 점에서 채권과 주식의 특성을 모두 포괄하고 있다”고 설명했다. 김 본부장은 “단기적으로 주식 등 고수익고위험 자산을 통해 대박을 터트릴 욕심이 아니라면 부동산펀드가 매력적인 상품”이라고 말했다.
풍부한 수급도 투자매력도 높여준다. 세계금융시장엔 고수익 투자처를 찾는 유동성자금이 풍부한 상태다. 아시아부동산시장에도 투자대기자금이 24시간 대기상태라는 것. 미래에셋 홍보팀 장경호 과장은 “아시아부동산시장을 노리는 오일달러와 선진시장의 연기금 등 큰 손들이 좋은 매물을 노리고 줄을 선 형편”이라고 말했다.
해외부동산펀드 투자에 앞서 챙겨할 대목도 적지않다. 주식형펀드와 달리 매매차익에 대한 세제혜택이 없다. 미국과 유럽 등 선진국의 부동산시장은 버블 논란이 불거진지 오래다. 최근까지는 높은 수익률을 올렸지만 향후 수익률까지 장담할 수는 없다. 아시아시장도 마찬가지다. 중국과 베트남 등 일부 지역의 부동산가격은 이미 적정수준을 넘어섰다는 얘기도 나온다. 외국계자금이 부동산가격을 한껏 부추겨놓은 상태라 자칫 추격매수세력은 낭패를 볼 수도 있다는 우려다. 엄경용 기자 rabbit@naeil.com



우선 성장성이 높다는 점. 세계부동산시장은 최근 수년간 급등세를 보여왔고, 아직 상승여력이 충분한다는 분석이다. 한국 아시아시장...성장.. 미국 부진하지만
안정적이라는 점.. 부침이 없다. 변동성 낮다. 배당+초과수익 가능






에 이어 올해는 해외부동산펀드가 가정 재테크의 효자노릇을 할 수 있을까. 지난연말 이후 국내외 주식형펀드이 부진의 늪에서 허우적대고 부동산마저 하락세를 보이면서




한화투신 전략기획팀 - 남상열 과장
리츠가 대부분. 메이저로 보이고. pf 부분 시행사에 자금대출. 또 실물자산에 투자하는 경우. 지금처럼 리츠방식. 국내부동산회사법에 의해 상장된 주식형태로 거래.
공모로 보면 리츠 / 실물자산 / 시행사
국내형 / 해외형
이번의 경우는 국내외 혼합이다. 국내에도 성장성있는건 투자할수있다. 대세는 해외에 무게 중심.
일반적으로 해외주식 등 부침이 심한.. 경우 그럴수있지만.... 부동산은 특징이 장기간이고 토지 건물 등에 투자하다보니 변동성이 적다. 미국 부동산 얘기하지만 그게 갑자기 급락하지는 않는다. 과거에 비해 상승세가 둔화. 일본 10년 장기불황에서 벗어나....
목표수익률은 연간 아루미 둔화되어도 15%내외 수익은 기대.

장경호
-부동산 경기조정은 주택 중심이고.... 우리 상품은 100%상업용 부동산. 상업용 빌딩들에 투자되는 거고 수익성을 높을 것으로 기대. 상업용빌딩은 세계오일달러 들어오고 연기금 들이 들어오고... 글로벌 부동산에 투자를 많이 하고 이쓴데... 아시아지역이 부동산 저평가되어있다. 아시아 부동산은 아직 수요가 많다.
아시아 경제가 좋은 것도 이유다.
-보름사이에 들어온거기 때문에 많은 액수. 추가증자를 하거나....
-2호를 만들수도 같이 들어갈수도 있다.
-대출도 가능하다. 레버리지 일으킬수있다.
상반기에는 수요가 있을것으로 본다.
상업용은 꾸준히 좋았고 게쏙 좋을 것.

미래에셋 김도한 부동산투자본부장
-시장전망 : 아시아퍼시픽으로 잡은게 이머징은 한국 중국 베트남의 시장이 좋은 상황. 초기시장이기 때문에 외국계와 우리가 동일선상에서 경쟁할수있다. 부동산이 많이 빠졌다는 것은 버블 우려는 선진시장이다. 유럽 미국은 분배할수있는 수익률은 4%내외이다. 주식가치까지 포함하면 16% 정도. 주식가치가 너무 올라간 것. 버블이다. 그러다보니까 그쪼 자금도 한국 중국 등 아시아로 들어오고 있다.
-우리도 한국에서는 많이하고 있다. 한국에 만들어놓으면 외국계 좋아한다. 성장성 좋고 수익성 좋다. 한국 과 함께 중국 베트남 함께 편입시켜놓으면 회사 수익성과 성장성이 괜찬핟. 이 회사 가치가 미국리츠와 같은 회사와 어느 회사가 가치있겠냐는 것인데. 우리게 더 수요가 커질 것인데....
-한국용은 배당 7-8%. 외국보다 경쟁력있다.
-한국+아시아 배당 10%정도. 10년정도 봤을때 평균 10%정도.
-주식가치는 플러스
-부동산 성장은 경제성장률이 높고.... 부동산시장의 수급이 좋다. 아시아지역의 경우 수요가 팽창하고.... 공급이 따라가지 못하는 상황. 경제성장과 더불어 부동산 성장.
-부동산투자회사가 해외에 리츠와 유사한 스킴이다. 해외부동산펀드도 채권과 주식의 양면성을 갖고 있다. 배당을 안정적으로 하고.... 인플레이션 헤지도 되고. 처분이익도 기대되고. 단기적으로 크게 주식 튀길게 아니라면... 안정적으로 배당 가져가면서 인플레이션 헤지.
-물건은 충분. 엠오유 체결한 것이 체결에저인 것 4317억원을 충분. 단기적으로 늘려나갈 것. 중자할 것. 물건은 계속 찾고 있다.
-리츠는 투자물건이 미정. 직접적 선택권이 없다. 좋은 물건에 투자하는게 아니라.... 수수료가 많다. 이중코스트.... 부동산 매각 처분을 간접적으로 밖에 알수없다. 우리는 직접투장이기 때문에.. 가치상승분에 대해 투자자에게 직접 연결이 된다. 투자자산에 대한 실질적인 내역에 대해 접근 의사결....

박현철 연구원
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