어린이 놀이방과 같은 가정보육시설도 일정요건을 갖추면 시한 없이 종부세 합산대상에서 빠진다.
또 결혼이나 노부모 봉양을 위해 세대를 합치면 종합부동산세 세대별 합산대상에서 2년간 유예 받는다. 그러나 주택을 보유한 사람이 재개발 재건축 입주권을 사면 입주권도 주택수에 포함돼 1가구 2주택의 50% 중과세 대상이 된다. 재정경제부는 2일 이같은 내용의‘종합부동산세법 및 소득세법 시행령 개정안’을 마련하고 국무회의 의결을 거쳐 2일부터 시행한다고 밝혔다.
개정안에 따르면 올해부터 종합부동산세가 세대별 합산으로 바뀌지만 결혼이나 노부모 봉양을 위해 세대를 합치면 2년간 세대별 합산이 유예된다. 단 남자 60세 이상, 여자 55세 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 집을 합치는 경우에 해당된다.
또 보육전용 놀이방뿐 아니라 주거 겸용 놀이방도 종부세 합산 대상에 배제돼 재산세와 종부세를 면제 받는다.
주거 겸용 놀이방의 경우 시장·군수·구청장의 인가를 받고 5년이상 가정보육시설로 사용해야 하며 국세청에 사업자 등록을 해야 합산배제 대상에 해당된다. 재개발·재건축 입주권은 주택수로 간주되지만 1주택자가 입주권을 추가로 취득해도 일정 요건을 충족하면 실수요 목적 취득으로 간주해 비과세한다.
입주권 취득 후 1년 이내에 종전주택을 팔면 양도세를 매기지 않는다. 단 종전주택은 ‘1세대 1주택자 양도세 비과세 요건’을 갖춘 주택이라야 한다.
또 재개발 재건축 아파트 완공전 또는 완공후 1년 이내에 종전주택(양도세 비과세 요건충족 주택)을 팔거나 완공후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사한 뒤 1년 이상 거주한다면 양도세 비과세 적용을 받을 수 있다.
농지의 경우 개인이 직접·경작하는 농지와 농업이 주업인 법인이 소유한 농지만 양도세 중과(60%) 대상에서 배제된다. 다만 주말농장이나 상속농지, 매립농지 등 농지법에서 소유가 인정되는 토지, 종중소유 농지, 개인이 20년이상 보유한 농지 등은 예외적용을 받는다. 상속, 종중소유와 장기보유토지에 대한 예외는 농지 뿐 아니라 임야와 목장용지에도 동일하게 적용된다.
양도세 중과가 면제되는 사업용 토지는 △양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용 △양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접사업에 사용 △보유기간 중 100분의 80이상을 직접 사업에 사용 등 조건중 하나를 충족해야만 인정받을 수 있다.
다만 법에 의해 사용이 금지되거나 제한된 토지는 해당기간을 사업에 사용한 것으로 간주키로 했다. 보유 부동산 합계액 비중이 전체 자산의 50%이상이고 주주1인과 특수 관계인이 지분 50%이상을 보유하고 있는 법인은 부동산 과다보유법인으로 간주해 주식을 넘기더라도 부동산 양도세율(9~36%)을 적용한다.
특히 비사업용 토지를 많이 보유하고 있어 그 합계액이 자산총액의 50%가 넘는 부동산 과다보유 법인의 경우에는 2007년부터 주식양도때 양도세를 중과(60%)하게 된다. 재경부 김용민 세제실장은 “주식양도의 경우 부동산양도보다 세율이 낮기 때문에 주식양도 방식으로 사실상 부동산을 넘기는 경우가 많다”며 “이같은 편법을 차단하기 위해 부동산과다보유 법인의 주식양도를 부동산양도 개념으로 보고 과세한다”고 설명했다 .
◆세대별 합산 세대원의 범위 = 본인과 배우자, 또 같은 주소에서 생계를 함께하는 직계존비속과 형제자매 등이 종부세의 합산대상이다. 취학이나 요양, 지방근무등 사정으로 주소를 일시 다른 곳으로 옮긴 일시퇴거자도 합산 대상자에 포함된다.
◆종부세 납세의무자 = 소유한 주택가액이 가장 큰 가족 구성원이 1차적인 의무자이고 소유주택 가액이 동일할 경우에는 주된 주택 소유자로 신고한 가족 구성원이납세의무자가 된다. 비사업용 토지도 마찬가지 기준이 적용된다.
◆혼인과 노부모 봉양 합산 유예기간 = 결혼이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 살게되는 경우 세대별 합산과세를 유예 받는 기간은 2년이다. 봉양하는 노부모의 대상 연령은 성별로 남성은 60세, 여성은 55세 이상이다.
◆주택과 입주권 보유자에 대한 비과세 요건 = 1가구 1주택자가 입주권을 취득하는 경우 입주권 취득후 1년 이내에 기존 1가구 1주택 비과세 대상 주택을 양도하면 실수요자로 인정돼 1가구 1주택 양도세 비과세 규정을 적용받는다. 재건축 주택 완공후 1년 이내에 역시 기존 1가구 1주택 비과세 대상 주택을 팔고 재건축 주택으로 가족 모두 이사해 1년 이상 거주해도 비과세를 적용받는다.
이 경우 취학이나 근무, 질병 등 불가피한 사정이 있을 경우에는 가족 일부가 이사하지 않더라도 같은 혜택이 부여된다.
보유 주택이 입주권으로 전환된 1가구 1주택자가 재건축 기간 주거용 주택을 취득하는 경우의 비과세 요건은 사업시행 인가일 이후 대체 주택을 취득해 1년 이상거주해야 하고 재건축 완공후 1년 이내에 대체 주택을 팔아야 하며 역시 가족 모두 재건축 주택에 완공 1년 이내에 이사해 1년 이상 살아야 한다.
◆1가구 2주택 주택수 계산 범위 = 수도권과 광역시 소재 주택(일부 예외)은 1가구 2주택 산정때 모두 포함되고 나머지 도지역과 광역시중 군지역, 수도권중 도농복합시와 군의 읍면지역은 기준시가 3억원을 초과하는 주택만 계산된다.
다만, 상속뒤 5년이 경과하지 않은 주택을 비롯해 현재 1가구 3주택 중과 대상자 산정에서 빼주는 경우 등은 2주택 산정때도 예외를 적용해준다.
특히 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합가하면서 2주택자가 된 경우는 사유발생일로부터 5년 이내에, 가족중 일부가 직장 문제로 다른 지역에 집을 산 경우는 1년이상 거주요건을 채우고 사유 해소일로부터 3년 이내에 양도하면 예외 혜택이 주어진다.
◆중과대상 임야와 목장용지 범위와 예외 = 농지와 마찬가지로 임업이나 축산업을 영위하는 개인이나 법인이 보유한 임야나 목장용지 이외에는 양도세 중과가 원칙이다. 다만, 임업의 경우 사찰림 등 공익이나 산림보호 육성을 위해 필요한 경우와 자연휴양림이나 수목원 등은 예외 대상이다.
임야와 목장용지의 경우도 종중소유나 20년 이상 장기 보유 개인에 대한 유예 규정이 있다.
◆중과대상 비사업용 나대지와 잡종지 = 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분 등 지방세법의 종합합산과세대상 토지는 비사업용으로 포함되고 별장도 비사업용 토지로 잡힌다.
무주택자가 소유한 200평 이내 토지와 옥외식물원 등은 예외가 인정된다.
◆사업용 여부 판별 사용기간 = 양도일 직전 3년중 2년 이상 또는 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용하거나 보유기간의 80% 이상을 직접 사업에 사용했으면 사업용으로 인정해준다. 법에 의한 사용금지 등 불가피하게 사용하지 못한 기간은 사업용 기간으로 간주한다.
◆비사업용 토지 과다보유 법인 주식 양도차익 = 비사업용 토지 보유액(취득권리 포함)이 자산총액의 50% 이상인 법인의 주식을 팔면 60%의 세율로 양도세가 중과된다.
◆농지대토 농어촌특별세 비과세 = 종전까지는 한도 없이 비과세 혜택이 부여돼온 농지 대토에 따른 양도세가 5년간 1억원 한도내 에서만 감면해주는 감면 대상으로 전환된데 따라 부수적으로 발생하는 농특세에 대해 비과세 혜택이 부여된다.

/고병수 기자 byng8@naeil.com
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